如何签订2000版上海《商品房预售合同》（上）

特别告知

一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。

（上海市商品房预售合同只是一个示范文本，交易双方可以选择采用与否。）

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，为求签订得具体、全面、严密。

三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区县房地产交易中心查阅。

（商品房预售必须有预售许可证后方可进行预售，购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，途径有两条，一是查看工程进度，目前上海市规定，七层以下的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶，八层以上的商品房项目应当完成基础工程，并施工至主体结构2/3以上（不得少于七层）才可预售。二是到区房地产交易中心查阅该房屋的登记情况，包括是否取得了预售许可证，是否已存在预售登记，是否属于重复预售，是否已被开发商抵押或被司法机关查封以及是否有其他一些不利于购房者的情况存在。

在沪购房，有下列四种情况之一，开发商必须全额退还向购房者收取的订金：1、开发商未签订书面协议就收取订金；2、签订的书面协议对订金处理未作约定或约定不明的；3、双方对转让合同的条款存在分歧，不能达成一致的；4、广告、售楼书、样品房与实际情况不相符的。）

四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售、合同的附件。

五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以允分了解：

1． 商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。

（《上海市房地产转让办法》第四十四条：

（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。第三十条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得摘自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订阅预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

（三）除本条第（一）、（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的坐退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。）

此处的处理办法与建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定不一。，2002年9月13日上海市房屋土地资源管理局发布了《关于预售商品房住房交付时建筑面积增减速处理办法的通知》。此《通知》规定：商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理。