浅议土地使用权出资在验资中应注意的问题

作为一项无形资产，土地使用权可作价出资入股。但近几年爆发的验资诉讼案件中，涉及土地使用权出资资格、评估作价、变更登记等方面的问题较多。笔者在此结合自身工作实践，谈谈土地使用权出资在验资中应注意的问题。

　　—、土地使用权并不是都能用于出资

　　根据《公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但并不是所有的土地使用权均能用来出资。以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后，方能作为出资；城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；农村和城市郊区的集体所有的土地（除法律规定属于国家所有的除外），应当经县人民政府登记注册，核发证书，确认所有权后方能作为出资。在落实土地使用权产权证明时，对划拨土地和集体用地应特别关注，如未按规定办理相应手续的，即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。

　　二、土地评估报告并不是都能用作验资证据

　　根据《公司法》规定，对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或低估。由于评估的责任不能替代或减免验资的责任，因此在验资过程中，注册会计师必须认真查阅评估报告，了解评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件是否满足验资的要求，比如评估目的为抵押贷款或转让的评估报告就不能用于验资；关注评估报告的特别事项说明和评估基准日至验资报告日发生的重大事项是否对验资结论产生影响，比如特殊事项说明中披露该土地已作抵押，或评估基准日后该土地涉及诉讼，则此评估报告也不能用于验资；了解评估作价是否合理，如明显偏高或偏低，也不易使用；了解出资方的性质，如为国有，其土地使用权的评估结果应经财政（国有资产管理）部门或土地管理部门进行确认； 如为非国有，其评估结果须经各投资方认可，否则不能作验资用。

　　三、土地使用权出资后并不是都可以半年内过户

　　根据《公司法》规定，以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权出租的，应当办理其产权转移手续。土地使用权过户本身为一严肃的法律行为，需要一系列的证件及手续，如：企业法人营业执照、公章等，但作为先验资后登记的新设立内资企业，在验资时不具备土地使用权过户的基本条件，无从过户。根据《公司注册资本登记管理暂行规定》，公司应当于成立后半年内依照法律、行政法规规定，办理变更土地登记手续，并报公司登记机关备案。但此规定仅限于新设立的内资企业。对先登记后验资的外商投资企业和变更验资的企业而言，由于验资时已具备土地使用权过户的条件，因此根据《公司法》规定，必须先办理过户才能验资，否则注册会计师及会计师事务所将承担验资不实的责任。

　　四、对未过户的土地使用权在验资报告中必须披露，建立备查制度

　　对国家规定可在一定期限内办妥变更土地登记手续，但在验资时尚未办妥，注册会计师应当获取被审马全单位与其出资者签署的在规定期限内办妥土地使用权的承诺函，并在验资报告中予以披露，引起报告使用者的关注。日后土地使用权能否及时过户及由此引起的法律后果与注册会计师有无关系，会计界与法律界存在分歧。会计界认为这是投资者与登记机关的责任及义务，与注册会计师及会计师事务所无任何关系；而法律界部分人士则认为只要土地使用权未过户就属投资不到位，注册会计师及会计师事务所应承担验资不实的责任。为了避免不必要的法律纠纷，事务所可对未办理土地使用权过户的单位建立备查登记簿，在一定期限后，如半年内向验资单位索要或向土地管理部门查询过户后的土地使用权证明，如验资单位未按规定过户，事务所必要时可提请工商部门监督或要求其重新验资。