购房户开发商“博弈”土地出让年限

　　浙江省台州市中级人民法院公开开庭审理了一起涉及众多购房户的商品房买卖纠纷案。庭审中，双方代理人辩激烈;休庭后，10多位购房户指着被告方的代理律师出言不逊，情绪十分激动。

　　购房户：开发商是欺诈应退赔30年土地出让金

　　据原告诉称，2004年9月23日，原被告签订商品房买卖合同。合同第一条约定，土地使用年限为70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)，合同第三条约定原告购买的商品房用途为商业。合同订立后，原告按约付款，被告也交付了房屋。2005年9月28日，被告浙江万达房地产有限公司变更登记为富尔达集团有限公司。

　　但是2007年4月8日，原告办理土地证房产证等证书时却发现，土地使用时间登记为40年，比合同约定使用年限少了30年。在和开发商多次交涉未果后，原告赵章未起诉要求被告退还多收的30年土地出让金，共计379017元(即商品房总价款按70年分摊)。

　　开发商：商业用地出让年限最高不超过40年

　　对此，被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同，第一条第一款记载了国有土地使用权的方式为“出让”，合同号为台开土合(2001)年第35号，该《国有土地使用权出让合同》明确了土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为50年。故合同第一条系大厦项目建设依据的介绍，并不是被告向原告作出的商业用房国有土地使用权年限的承诺条款。在合同第三条中，被告已明确告知原告本案涉诉房屋用途为商业用房。

　　同时，按照有关规定，商业用地国有土地使用权出让的年限最高不得超过40年。上述规定属公开事项，在签订商品房买卖合同时，原告对此情应知晓，原告在签订合同三年多才提出质疑，不排除恶意诉讼的可能性，严重违背了合同法中的诚信原则。

　　另外，原告购买商业用房支付的是房款，不是土地出让金，如果退还出让金，其所购商业用房价格将大大低于同地段同时期的其他商业用房价格。

　　一审判决：驳回购房户的诉讼请求

　　一审法院经审理认为，原告赵章未与被告富尔达集团有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均按合同约定履行。合同中载明项目建设依据土地规划用途为商业、住宅、办公用地，土地使用年限自2001年9月10日起至2071年9月9日，对该条款理解为被告向原告说明该地块的规划用途以及使用年限，而非被告向原告承诺土地使用年限为70年。

　　法院还指出，本案中一方面被告并未在合同中向原告承诺出让的商品房的土地使用年限为70年，另一方面，作为原告也应该知道规定商业用途土地使用权年限最高不超过40年，因此原告认为被告违约，不能为原告购买的商品房办理70年的土地使用权证，要被告退还多收的30年土地出让金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。遂判决：驳回原告的诉讼请求。

　　庭审目击：“房市”有风险，入市需谨慎

　　一审宣判后，赵章未等原告不服，提出了上诉(其他购房户推选赵章未一人上诉)。二审庭审中，双方代理人围绕讼争房屋的土地使用权年限是40年还是70年的争议焦点，展开了激烈的辩论。因双方争议较大，被上诉方(开发商)拒绝调解，审判长宣布法庭将择日宣判。

　　据了解，近几年来，台州房地产市场一直是“牛市”，作为浙江的二、三线城市，2001年，台州普通商品房均价每平方米仅1000至2000元，到2007年底，上涨到5000至10000元，个别黄金地段甚至于超万元。但从2007年下半年开始，台州的“房市”也走向低迷。据本案涉及的其他购房户反映，他们2004年购买的店铺价格为每平方米16100元，现在只能说是理论上涨价了，但是有价无市，上百万的资金积压，想卖出很困难。据该市中级人民法院统计，2008年1至9月份，台州两级法院受理的涉及房地产的纠纷案1582件，同比上升32。8%。因此，提醒广大购房户：“房市”有风险，入市需谨慎。