土地出让年限的两种计算方法

　　对于7月 5月《地产周刊》答案征集栏目中由赵惠敏同志提出的“怎样确定改变用途后的土地出让年限”问题，笔者认为，该同志提出的问题符合《城市房地产管理法》第四十三条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条规定的情形，即：以出让方式取得土地使用权(案例中提到的情况属划拨土地补办出让手续)的土地使用权人转让土地后，受让方需改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的(案例中提到的情况是将商业用地改变为住宅用地)。根据规定，此种情况必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让协议，相应调整土地使用权出让金。

　　由此，笔者认为，变更协议或重新签订协议中的期限既可以是原出让合同的余期，也可以是居住用地的最高年期 70年。因为，这并不违法违规，只要调整土地出让金即可。不过，按照实际情况和通常的做法，居住用地(案例中的情形可能是建房自住，也可能是进行商品住房开发)的年限一般确定为法定最高年限 70年。对此，可用两种办法确定其年限。

　　其一：通过签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途、出让年限，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金。具体操作时，可用居住用地 70年期的市场评估价扣除原商业用地剩余年限的市场评估价，再按一定比例(一般为 40%)乘以其差价，从而确定出需补缴的土地出让金，使 70年期土地使用权合法化。

　　其二：通过政府收购后重新出让方式确定 70年期。因为这种情况一般属拆除地上建筑物后重新建设，尽管当事人已通过转让方式取得了剩余年期的土地使用权，也通过了规划审批，但并不等于出让方(土地管理部门)也同意其改变土地用途并变更土地出让合同。出让方可以采取先报经政府批准，再按市场价格(一般以评估价为准)收购其土地使用权，然后以招拍挂方式公开出让 70年期的住宅用地使用权(原土地使用权人当然可以参与竞买)，重新确定土地使用权人。

　　另外，笔者还认为，这种情况有规避“划拨土地转让涉及房地产开发的，应由政府收购储备后以招拍挂方式出让土地使用权”的嫌疑。即：甲方与乙方协商，先由甲方保持原用途不变补办出让手续，再将该出让土地使用权转让给乙方，由乙方办理用途变更和土地使用年限变更手续，进行房地产开发，从而避开招拍挂程序。办理手续时的所有费用均由乙方承担。对此，土地管理部门应当引起高度重视。