隐瞒抵押事实销售房屋，购房者如何维权？

　　案例：王某于去年购买了一套商品房，当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来，王某向产权机关查询得知：在签协议之前，该公司早就将该房屋抵押给了银行。王某遂与这家公司交涉，但对方称债务马上就可以还清，抵押马上就可以解除，不愿退还已收取的购房款。王某认为，该公司在签订协议书时故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，遂将其告上法庭，要求法院判令该公司撤销购房协议，返还已交的2万元购房款并加倍赔偿2万元。该公司辩称：该房产确实已被抵押给银行，但该公司在与王某签订协议之前，已告知王某房产被抵押的事实，银行也同意该公司销售被抵押的房产，何况目前王某没有遭受任何损失。由于该公司没按时提交能证明“在订约时已告知王某房产被抵押”的有效证据，法院审理后认为，该公司在订立商品房买卖合同时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出一审判决：撤销双方签订的购房协议，该公司返还王某已付购房款2万元，并支付赔偿金2万元。

　　解析：根据相关法律的规定，房屋买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。实际上，对于上述这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定，《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定，王某不但可以要求返购房本金，还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。