国有土地承租使用权评估中相关问题探讨

　　[摘 要] 对资产价值的合理评估离不开对其资产性质的准确把握,国有土地承租使用权的评估也同样如此。本文从我国土地租赁制度的发展分析开始,对国有土地租赁与国有土地使用权的出让的同一性与差异性进行了分析;并举例说明了国有土地承租使用权的评估操作。

　　国有土地租赁制度是我国国有土地使用制度发展的产物。1999年1月实施的国务院《土地管理法实施条例》及国土资源部1999年8月发布的《规范国有土地租赁若干意见》,确认了土地租赁作为国有土地有偿使用的法定方式。这一方式的确立,对我国地产市场的发展影响很大,同时也成为一个资产评估人员需要研究的问题。

　　《土地管理法实施条例》第二十九条规定:“国有土地有偿使用的方式包括:

　　(一)国有土地使用权出让;

　　(二)国有土地租赁;

　　(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”

　　《规范国有土地租赁若干意见》对“国有土地租赁”的定义是:“指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。”

　　国有土地租赁与国有土地使用权租赁是不同的,前者是以国家为出租人,后者是以国有土地使用权人为出租人。国有土地租赁发生在一级市场,土地使用权租赁发生在二级市场。客观合理地评估国有土地租赁后承租土地的使用权的价值,需要澄清如下问题:如国有土地租赁的实质、国有土地租赁与使用权出让的关系、承租土地使用权所存留租赁期间的确定等。

　　一、对土地租赁的认识

　　1、我国国有土地租赁制度的发展

　　国有土地租赁经历了“法律禁止——实践存在——法律认可”的过程。1982年《宪法》第10条第4款还是这么规定的:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但在改革开放中,为了吸引外资,1979年颁布的《中外合资经营企业法》第5条就已经规定:“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权,如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府交纳使用费。”。同时,沿海的一些经济特区为搞活经济,提出了土地使用权出让的运作方式。1987年,国务院批准深圳,上海,天津,广州等城市试行了城市土地所有权出让的制度。当时所谓“国有土地使用权出让”这一用词,实际上是为了讳避《宪法》中“不得出租”的代名词,土地使用权出让实质上就是土地租赁。1988年4月,七届人大一次会议对宪法进行修正,将法律改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让……”。

　　世界上许多国家土地使用权的取得都采取的是土地出租方式。南路明、肖志岳在《中华人民共和国地产法律制度》一书中即总结说,《宪法》与《土地管理法》的修改表明,已经将土地使用权的有偿转让作为一种出租行为,并且允许了这种出租行为的存在。李尚杰主编的《土地出让和转让的理论与实务》一书中也认为,国有土地使用权有偿出让的实质是政府批租土地,是土地所有权与使用权实现分离的经济体现。其法律的理论依据是地租理论,政府所取得的“地价”实质上是地租,只不过是政府一次性向土地使用权受让者征收若干年的地租。王卫国先生在《中国土地权利研究》一书中,将土地租赁权视为土地他项权利的一部分,并且认为土地租赁权是土地使用权出租后所产生的结果。在江平主编的《中国土地立法研究》中,也将土地租赁权视为土地承租人或土地使用权承租人所享有的权利。此外,在1999年发布的《规范国有土地租赁若干意见》中,其第四条、第六条、第七条的规定,与1990年5月国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中相关规定几乎是相同的。

　　2、国有土地租赁与国有土地使用权出让的关系

　　《规范国有土地租赁若干意见》规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。长期租赁的最长期限不得超过法律规定的同类土地出让最高年限。国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人再按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门或者根据租赁合同的约定,可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。”可见,国有土地租赁后,承租的土地使用权还可以转租、转让或抵押,这与出让国有土地使用权的效用是一致的。

　　在我国现行的法律体制和管理情况下,国有土地使用权出让和租赁的区别,只是租赁的期限一般较短,而出让的期限一般较长;出让中出让金要一次性支付,而租赁则采取定期交付。

　　3、国有土地租金与国有土地使用权出让金的关系

　　一个设计恰当的国有土地的租金与使用权出让金应该是匹配的。

　　二、承租土地使用权的性质

　　国有土地租赁具有租赁关系的一般特征。承租人对出租人所有的资产享有占有、使用、收益的权利。因此,承租土地使用权属于《物权法》中的用益物权的含义。但承租土地使用权的出租方是国家,因此,承租土地使用权与将该土地使用权再出租产生的租赁权是有区别的。此外,承租土地使用权是能够转租、转让和抵押的,因此也是需要价值评估的。

　　三、承租土地使用权再交易评估中租赁期的确定

　　租赁中租赁期的确定,要依据《合同法》中的有关规定。《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”我们在评估承租土地使用权再交易中的价值时,必须注意《合同法》中的规定。我国目前国有土地租赁制度还不健全,一些土地租赁证上无租赁期。在评估承租土地使用权抵押贷款中的价值时,有将租赁期限按照工业用地最高出让年限50年计算的,这样显然高估了资产价值。

　　四、承租土地使用权再交易中的评估操作

　　承租土地使用权的价值量,应等于剩余租赁年期的市场价值减去剩余租赁年期内应交国家的租金现值的差。剩余租赁年期的市场价值,可以根据土地特征采用市场法、假设开发法等进行评估。应交国家的租金及交付方式可按照合同确定;合同约定不明的,可按照客观租金、租金支付方式惯例等来确定。

　　例如,某物流公司采取租赁方式向政府取得面积为3万平方米的工业用地使用权,租赁期为10年,每年交纳租金100万元。现拟以此宗地进行抵押,委托评估机构评估其抵押价值。评估步骤如下:

　　1、评估该工业用地使用权非租赁时的完全市场价值

　　由于该区域土地使用权交易市场活跃,该租赁土地完全市场价值的确定因为可以搜集到可进行比较的市场交易案例,故采用市场法评估。搜集交易案例如下:

　　由于案例1、案例2的交易时间与所评估宗地的评估基准日接近,用途、等级、面积也与所评估宗地相同或相近,故比较中仅对案例3中的交通条件因素进行修正,修正系数为+10%,即修正后做评估土地的单位价值为500×(1+10%)=550(元/平方米)。

　　取该评估价值与案例1、案例2的三项值的算术平均数作为所评估宗地的最终市场价值,即:(550+580+550)/3=560(元/平方米)

　　2、评估该工业用地使用权租赁年期应交租金的现值

　　由于租赁期为10年,折现率确定为8%,因此应交租金总额现值的折现系数 =

　　1/(1+8%)+1/(1+8%)2 +……+1/(1+8%)10

　　= 6.7101

　　又由于每年需交纳租金为100万元,因此,应交租金现值 = 100×6.7101 = 671.01(万元)

　　3、评估该工业用地使用权的租赁权价值

　　该工业土地使用权(用益物权)的租赁权价值= 剩余租赁年期市场价值-剩余租赁年期应交租金现值

　　= 560×3 - 671 = 937(万元)

　　参考文献

　　[1] 中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国合同法.中 华人民共和国物权法.

　　[2] 全国土地估价师资格考试法律法规新编,2007.

　　[3] 江平.民法学.中国政法大学出版社,2000:408.

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　　[5] 高富平,黄武双.房地产法新论.中国法制出版社,2000: 90.

　　[6] 谢怀栻,等.合同法原理.法律出版社,2000:403.

　　[7] 罗伯特.霍思,海因.科茨,汉斯.C.莱塞.德国民商法导论.中国大百科全出版社,1996:196.