未经登记的土地出租相关处理问题

　　某县农资公司于1997年将其所有的仓库房产作抵押，向农行某支行借款，双方签订了《房屋抵押(借款)合同》，该抵押在该县房产管理所办理了登记。2002年，农资公司将仓库及其空地的使用权租给刘某使用，双方签订了《仓库租赁协议书》。另该县国土资源局通过复函的方式确认仓库所占用的土地为划拔用地，农资公司拥有该地块的国有土地使用权。2006年，农资公司将仓库房地产变卖偿还农行某支行贷款，韦某在竞买中竞得，并办理房地产过户手续。现韦某要求终止《仓库租赁协议书》。

　　疑惑：

　　1.《仓库租赁协议书》是否有效?

　　2.“买卖不破租赁”，韦某能否主张租赁协议无效?

　　解析：

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称“《暂行条例》”)第31条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。”第四十五条规定：“领有国有土地使用证，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。”可见国有土地使用权可以出租，但是须履行必要的法律程序。本案中，1990年该县人民政府已给该仓库核发了《国有土地使用证》，农资公司拥有划拨国有土地使用权的权利。而农资公司与刘某鉴订《仓库租赁协议书》时，双方未就土地使用权的出租依照国家法律法规办理登记及批准手续，因此，农资公司与刘某签订《仓库租赁协议书》中约定出租土地使用权的内容无效。

　　根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即俗称的“买卖不破租赁”，则韦某是否无权要求终止租赁关系呢?其实不然。农资公同与刘某签订《仓库租赁协议书》时，该仓库已作为债权担保抵押给农行其支行，农资公司与银行签订了《房屋抵押(借款)合同》。按照抵押担保的规定，在抵押期间，抵押物不转移占有，抵押人仍占有抵押物，并可继续使用，进行生产、经营。因此，抵押人可以将抵押财产出租。抵押权设定在先，租赁合同订立在后，抵押权应当优于承租人的租赁权。以抵押物设定租赁合同时，承租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使抵押权。故抵押人将已抵押的财产出租的，在实现抵押权时，租赁合同不再有效。本案中，韦某既通过竞买成为仓库的所有权人，则《仓库租赁协议书》对其不具有约束力。故韦某要求终止农资公司与刘某签订的房屋租赁合同关系符合法律规定。