国家土地管理局关于划拨土地使用权的问题

　　1992国土〔办〕字第150号 各省、自治区、直辖市及计划单列市土地国土管理局厅，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

　　为贯彻执行《划拨土地使用权管理暂行办法》国家土地管理局〔1992〕第1号令，加强划拨土地使用权的管理，现将划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序有关事项通知如下： 　　1、申请。

　　土地使用者持有关证件，向土地所在地市、县土地管理部门提出划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请，填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》简称《申请审批表》，见附件一。

　　2、审查。市、县土地管理部门对土地使用者的申请进行审查，在《申请审批表》上签署审核意见并在十五日内以书面形式函告土地使用者。

　　3、签订土地使用权出让合同。市、县土地管理部门审查同意补办出让手续后，与土地使用者签订土地使用权出让合同。《划拨土地使用权补办出让合同》见〔1992〕国土建字第7号文。

　　4、缴纳土地使用权出让金。在土地使用权出让合同签订后六十日内或在土地使用权出让合同约定付款期限内，土地使用者向土地所在地市、县土地管理部门缴纳土地使用权出让金。

　　5、办理土地登记。土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门直接办理土地使用权出让登记。

　　土地使用者在缴纳出让金前已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地管理部门可同时办理土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记。土地使用权出让登记后发生土地使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让人和受让人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人应在土地使用权转让、租赁、抵押合同签订后十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权转让、出租或抵押登记手续。

　　因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用权抵押人、抵押权人和新取得土地使用权的土地使用者，在土地权利变更之日起十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权抵押注销登记和土地使用权转让登记。

　　土地使用权租赁、抵押合同终止后，土地使用权出租人或抵押人应当自土地使用权租赁、抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权出租、抵押注销登记。

　　土地使用权出让期届满，土地使用权受让人必须在土地使用权出让期满之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权出让注销登记。 　　附件：一、《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》

　　二、划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明。 一九九二年十一月二日 附件一 划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表 土地使用者___________________________(印章) 通讯地址_____________________________ 邮政编码_____________________________ 申请日期　_______年_______月_____日 法人代表 　 电　　话 　 单位性质 　 主管部门 　 开户银行 　 帐　　号 　 土地座落 　 权属来源 　 权属性质 　 宗地面积 　 其中建筑占地面积 　 其中 独自使用面积 　 其中建筑占地面积 　 共有使用面积 总面积 　 其中建筑占地面积 　 其中分摊面积 　 其中建筑占地面积 　 宗地共有使用权的， 本使用人使用土地总面积 　 其中建筑占地面积 　 土地用途

　　土地等级 　 地上物类别及权属 　 土地证书号 　 房产证书号 　 地号 　 图　　　号 　 拟出让期限 自____年____月____日____至____年____月____日 土地使用权出让情况 　 转让、出租、抵押情况 　 备注 　 面积单位：平方米 土地登记审核意见 　 土地登记机关批准意见 审查人：　　　　　年　　月　　日　　 负责人：　　(公章)　　年　　月　　日 附件

　　二 划拨土地使用权补办出让手续及 办理土地登记程序的说明 一、申请补办划拨土地使用权出让手续的条件、报送材料和《申请审批表》的内容及使用方法。

　　1、申请补办划拨土地使用权出让手续应具备以下条件：

　　①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　②领有国有土地使用证;

　　③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

　　④经济组织外的其它组织需要补办出让手续，须经过其上级主管部门批准。

　　2、申请补办出让手续应报送的主要材料：

　　①土地使用者的《申请审批表》。若是经济组织外的其他组织，须附其上级主管部门的批准文件;

　　②《国有土地使用证》; 附图 北　 ↑　 比例尺　　 四至东南西北 　 补充出让手续审查意见 经办人：年月日 批准机关 批准机关盖章 负责人：年月日

　　③地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;

　　④对于已经发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的，还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同。⑤补办出让手续后需要改变土地用途的，须附城市规划部门的审查意见。

　　3、《申请审批表》的内容及使用方法

　　《申请审批表》是以划拨土地使用权补办出让手续申请、审查和办理土地登记申请、审核为一体的形式。其内容包括：土地使用者申请、补办出让手续审查及办理土地登记审核三部分。土地使用者申请的内容由土地使用者填写，这部分内容不仅是土地使用者补办土地使用权出让手续的申请，也是补办出让手续申请审查同意后，土地使用者办理土地登记的申请。土地登记申请既可是单一的出让登记的申请，也可是出让登记与转让、出租或抵押登记的双重申请。出让登记申请成立的条件是土地使用者缴纳全部出让金;出让登记与转让、出租或抵押登记双重申请成立的条件是在土地使用者缴纳出让金前已签订转让、租赁或抵押合同，并且土地使用权受让人、承租人或抵押人在土地使用者缴纳全部出让金的同时向市、县土地管理部门提出转让、出租或抵押登记申请。补办出让手续审查和办理土地登记审核的内容由土地管理部门在程序第二阶段的审查和第五阶段的土地登记中填写。

　　二、土地管理部门补办土地使用权出让手续的审查要点：

　　1、土地使用者是否具备补办土地使用权出让手续的申请条件;

　　2、土地使用权及地上建筑物、其他附着物产权是否合法、准确;

　　3、出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致;是否对四邻及自身正常工作生活秩序造成不良影响;

　　4、已发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定。

　　三、土地使用权出让合同的主要内容与出让期限

　　1、出让合同的主要内容

　　①补办土地使用权出让手续宗地的位置、面积、四至范围、土地用途及地上建筑物、其他附着物情况;

　　②土地使用权出让年限;

　　③土地使用权出让金、土地增值费税的标准、总额及付款方式;

　　④土地使用要求;

　　⑤违约责任等。

　　2、划拨土地使用权补办出让手续的出让期限，由土地所在地市、县土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但土地使用权出让年限不得超过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年限。

　　四、出让金与支付方式土地使用权出让金，应区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价，按土地用途、出让期限和宗地条件核定。

　　付款方式有直接交付和以转让、出租、抵押所获收益抵交两种。若用所获收益抵交出让金，应在缴付定金的基础上，在合同中约定所获收益优先用于缴付出让金及最后期限。

　　五、土地登记

　　在土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门根据《申请审批表》、《国有土地使用证》、《土地使用权出让合同》、申请人身份证明等土地登记要求提交的文件、证件，对其出让登记申请进行审核，符合土地登记要求的，在《申请审批表》内填写出让登记的意见和结果后，进行注册登记，注册登记的具体方法是在宗地原《土地登记卡》上进行登记，其登记内容为：1土地使用权取得方式由划拨变为出让的依据;2标定地价;3出让金额;4出让期限及起止日期;5土地用途。同时根据《土地登记卡》更改国有土地使用证的相应栏目。

　　原土地使用者在缴纳全部出让金之前已发生土地使用权转让、出租、抵押行为或已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地使用权的受让人、承租人、抵押权人可在划拨土地使用者缴纳全部出让金的同时，向土地管理部门提出土地使用权转让、出租或抵押登记申请。土地管理部门根据申请内容，将土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记一并办理。

　　将出让和转让登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让和转让登记申请进行并案审核，符合规定要求的，在转让人《申请审批表》内填写准予出让登记及注销土地登记的意见和结果。在受让人的《土地登记审批表》准予转让登记的意见和结果，报人民政府批准后注册登记。注册登记的方法是：在出让宗地原《土地登记卡》上登记;1土地使用权取得方式变更和转让的依据;2标定地价;3出让金额;4出让期限及起止日期;5土地用途;6转让后土地使用者。并加盖"注销"印章;建立宗地新《土地登记卡》，《土地登记卡》除按规定栏目登记土地使用权受让人和宗地情况外，还应登记：1土地使用权转让登记的依据;2标定地价;3转让金额;4转让后土地使用年限及起止日期;5土地用途。并将旧卡附在新卡后面，以备查考，同时收回土地使用权转让人国有土地使用证，并根据新《土地登记卡》填写土地使用权受让人国有土地使用证。

　　将出让与出租或抵押登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让与出租或抵押登记申请进行并案审核，符合规定要求的在土地使用者《申请审批表》内填写准予出让登记与出租登记或抵押登记的意见和结果后，进行注册登记。注册登记的方法是在宗地原《土地登记卡》上首先登记：1出让登记的依据;2标定地价;3出让金额;4出让期限及起止日期;5土地用途。其次再登记出租或抵押的内容。出租登记登记如下内容：1出租登记的依据;2承租人名称、地址;3出租面积及用途;4租赁期限及起止日期;5租金及缴纳方式。抵押登记登记如下内容：1抵押登记的依据;2抵押权人名称、地址;3抵押面积;4抵押贷款金额、用途、期限。并根据《土地登记卡》在土地使用者国有土地使用证上注明土地使用权取得方式及土地使用权出租或抵押等变更事项，同时根据《土地登记卡》填写《土地使用权承租证明书》或《土地使用权抵押证明书》。向承租人或抵押权人颁发《土地使用权承租证明书》或《土地使用权抵押证明书》。