西城区土地权属纠纷调处实例

　　本文是西城国土资源分局地籍工作者在二次土地调查中对于历史遗留问题处理的工作经验介绍，当“原土地登记中指界不规范时”，根据《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》，采取“按照原土地登记结果划定宗地边界，初审结束后进行公告，无异议的，按照划定的宗地边界办理变更登记手续”的方式进行解决。这样维护了原土地证书的公信力，避免了大量纠纷的产生，使土地登记工作更具延续性。

　　根据《北京市人民政府关于开展北京市第二次土地调查工作的通知》精神，按照北京市国土资源局及北京市第二次全国土地调查领导小组办公室的工作要求，北京市国土资源局西城分局成立了西城区第二次全国土地调查领导小组办公室，并在城镇地籍调查的基础上，全面开展了辖区范围内的第二次土地调查。此次调查工作，旨在对每一宗土地的权属、界址、土地利用情况等进行详细调查，同时充分利用调查成果，开展土地总登记，提高土地登记发证率，使地籍管理水平更上一个台阶。

　　我区属于北京中心城区，承载着北京市乃至全国的政治中心、经济中心等多种重要功能，区域内有包括中南海在内的许多中央单位用地，有金融街的高楼大厦，同时也存在着大范围平房文保区。平房区的土地调查工作是我区此次二调工作的一个难点，平房区土地面积占我区土地面积25%左右，而宗地数却占总宗地数的50%左右，宗地密度非常大，加之院落内私搭乱建现象非常严重，房屋所有权的继承、转让等现象十分普遍，造成宗地的权属、界址等情况的调查工作非常困难。调查工作人员充分发挥主观能动性，通过规范、细致的工作，逐步将困难一一解决，但是，仍然有阻挡在调查工作前面的难题，那就是权属纠纷。由于建国初期土地及房屋所有权由权利人通过购买取得，属私人所有，由政府颁发《房屋土地所有权证》等权属证件，并附蓝图，土地使用范围及面积清楚;文革期间私房全部交公，在此期间，房管部门或者使用单位根据群众住房要求或生产工作的需要，对部分房屋及院落进行了改造，使得整个院落布局发生了或多或少的变化，甚至院落的界址及范围都发生了变化;1984年落实政策，将房屋产权按照现状进行发还，由测绘单位对现状进行了测绘，并将测绘成果附于《房屋所有权证》后。根据宪法相关条款的调整，城镇范围内土地所有权属国家所有，但根据《确定土地所有权及使用权的若干规定》对于国有土地使用权确权问题的规定，上述权利人仍享有相应土地使用权。此后二十余年中，土地使用范围发生变化并由此引起纠纷的权利人，不断地通过协商、诉讼等办法来维护自己的权利，此次二次土地调查，更是将所有的土地权属纠纷暴露了出来，相关权利人也急切地希望通过土地调查及土地登记，将历史遗留问题彻底解决。

　　在调查过程中，我们遇到了一起典型的土地权属纠纷案件，现将此案经过介绍如下：

　　纠纷发生于西城区什刹海街道某胡同A号(下称：A号)西侧与某胡同B号(下称：B号)东侧之间，经查阅档案，B号属私房院落，文革期间交公， 1984年现状发还;后经几次继承，现产权人为赵某等5人。A号院落1949年由私人登记;1951年变更为C公司; 1988年，D厂对此处房产进行了登记，产权来源为购买，此后，E公司有偿兼并D厂，并于1993年办理了房产变更登记，并办理国有土地使用权登记;1997年，产权人更名为E1公司，办理了出让国有土地使用权登记;2001年，F公司通过买卖取得该院落房屋产权，之后更名为F1公司，并办理土地使用权变更登记手续;2004年，刘某通过买卖取得该院落房屋产权，之后办理了土地使用权变更登记;2008年，张某购买了该处房产并办理了《房屋所有权证》，申请办理土地使用权变更登记。根据《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》以及《北京市第二次土地调查操作手册》的相关规定，在根据城调成果补充指界时，B号产权人之一赵某对双方院落之间界址提出异议，并向调查人员提交书面材料及照片。

　　在我局工作人员对此纠纷进行详细调查和核实的过程中，2008年6月13日， B号产权人之一赵某的爱人来我局了解情况，情绪比较激动。据称，赵某为此事已经在家写好大字报，并准备在后背上写字后，骑车去天安门。经协调，2008年7月25日，争议双方共同来到我局，在我局工作人员的陪同下就争议问题进行了协商。B号要求恢复老蓝图院界，并要求A号为其恢复院墙;A号提出不愿改变现状界址，可以用经济补偿的方式解决。经过调解，B号同意经济补偿的方式，但补偿金额问题双方均未表态，未达成协议。经查：B号原房产九间半，交公期间拆除半间(东侧门道处)，1984年现状发还房屋九间，所拆除的半间房屋补偿款已领取;B号院落1982年进行翻扩建，院落西南侧及中部添建房屋，1988年北京袜厂对此处房产进行时，房产证附图已与老蓝图不同，与A号相邻的西侧已由院墙变为房墙，与现状一致，墙界表中记录：房墙均为自墙。经过实地测量，并将测量成果与老蓝图所标尺寸比对，两院落范围确实发生过变化，争议土地面积为5平方米左右。

　　由于正处奥运前夕，局领导对此事高度重视，责成相关工作人员认真核查情况，耐心细致调解，力争使纠纷顺利解决，确保奥运平安，同时将此事分别向市国土局办公室及西城区信访办进行了书面汇报。2008年7月31日，A号原土地使用权人刘某的代理人来到我局，由我局局长林毅同志、副调研员张文泉同志以及相关经办人员进行了接待，此人情绪激动，措词强硬，并声称要通过境外力量施加压力。在局领导的调解下，其表示同意继续通过协商的方式解决问题;之后，副调研员张文泉同志又同B号产权人之一赵某进行了面谈，从法理人情等各个方面，对纠纷进行进一步调解。此前，赵某曾对上述5平方米左右争议土地提出300万元的补偿要求，致使A号无法接受，纠纷调解工作陷入僵局，经过此次面谈，赵金钲已对补偿金额有所松动，使得进一步的调解工作能够顺利开展。

　　在局领导的正确指导下，通过工作人员耐心细致的调解，A号与B号权利人目前已就争议土地问题达成协议并互相指界，A号国有土地使用权变更登记申请已被我局受理，正在办理之中。

　　此案例发生在我区土地二次调查期间，调查人员在查阅A号发证档案时发现，该宗地第一次发证为1993年，档案中四邻指界不齐，根据《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》相关精神，对于已发证的宗地，若当时发证程序不规范、档案不健全，需要予以补正，对于未指界的，要补充完整。就此案例而言，宗地第一次发证为1993年，而当时原国家土地管理局《土地登记规则》尚未颁布，北京市也没有可以依据的土地登记相关规定，用现在的土地登记标准来衡量，那一阶段所颁发的土地证在办理程序及要件等方面难免存在各种各样的问题。随着经济社会的不断发展以及国土资源闸门作用的不断加强，土地登记内容的变更会越来越多，虽然这样的证书并不很多，但如果在调查或变更时对相关材料强制进行补充或调整，无疑会降低土地证的公信力和权威性，同时会引起大量的权属纠纷，形成社会的不安定因素。

　　随着问题的出现，市局领导积极帮助解决，及时对相关规定作了必要的调整，并于2008年9月9日下发了《关于土地总登记发证工作有关问题的通知》，对原土地登记中指界不规范的问题提出了切实可行的解决办法，即按照原土地登记结果划定宗地边界，初审结束后进行公告，无异议的，按照划定的宗地边界办理变更登记手续。这不仅给土地登记工作人员提供了工作的依据，更重要的是，维护了原土地证书的公信力，避免了大量纠纷的产生，使土地登记工作更具延续性。

　　上述土地纠纷案例的成功调解，使我局增强了调处土地权属纠纷的能力，获得了宝贵的经验，同时我们发现，土地权属争议多为历史遗留问题，在进行调解时，可以参考并依据的法律法规非常有限，这也使我们更加深刻地意识到，土地权属纠纷问题是在土地调查、土地登记以及今后的地籍管理工作中，对我们严峻的考验。