不动产抵押贷款相关内容 办理需要注意的问题

　　不动产抵押贷款通常是指以房地产或企业设备抵押品的贷款。特征有：1.从属性，不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。2.优先受偿性，有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的。3.补充性，只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。 4.特定性，包含两个意思：一是抵押担保的数额是一定的，二是抵押标的是特定的。5.不转移占有性，不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。

　　签订抵押合同时应注意对抵押人主体资格的审查。对抵押人主体资格的审查主要包括两方面的内容，一是抵押人是否为合格主体。二是抵押人对抵押物是否具有完整的所有权或处分权。在实际工作中，银行应审查抵押物的权属状况，应根据抵押人提供的证明文件或到有关部门进行调查来确认抵押人是否对财产有处分权。当抵押人以其与他人共有的财产设定抵押时应注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份额设定抵押权，此时抵押合同有效，但在抵押权实现时应保障其他共有人的优先购买权;如果是共同共有，抵押人以共有财产设定抵押的应由全体共有人一致同意，否则抵押行为无效;如果共同共有人擅自以共有财产设定抵押，而其他共有人知道又不表示反对的，应当视为同意，该抵押行为有效。

　　抵押物的范围应符合法律规定。根据我国《担保法》和《城市房地产管理办法》等相关法律法规的规定，部分不动产和不动产用益物权不能抵押。如土地所有权;没有地上建筑物的集体土地使用权;列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物等。

　　办理抵押登记。不动产抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。在实践中由于金融机构的业务人员对法律知识了解和掌握的程度各异，可能会出现：只签订抵押合同，不办理抵押登记;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留抵押不动产的产权证书;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但办理抵押合同公证，并赋予公证文书以强制执行力。以上三种情况可能导致贷款到期不还时，银行权益无法保障的问题，因此银行在办理不动产抵押时一定要做好抵押登记工作。

　　注意抵押物的价值评估。抵押贷款对银行而言，最根本的目的是确保金融债权的安全。所以，抵押物的价值应大于或等于金融债权。我国《担保法》明确规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。由此可见，抵押担保的价值评估对设立抵押贷款是至关重要的。因此，银行应委托具有评估资格的评估机构对抵押物进行公正合理的价值评估，以确保抵押物的价值大于或等于债权价值。

　　订立抵押合同时不得损害其他债权人的利益。抵押权有优先受偿性，享有抵押权的债权人较其他不享有抵押权的债权人得以优先受偿。因此，抵押权设定时不得损害先存在或同时存在的其他债权人的利益。对此，最高人民法院的有关司法解释中规定：“债务人有多个债权人时，而将其财产全部抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《民法通则》第四条、第五条的规定，应认定该抵押协议无效”。在实践中，银行为了保障贷款的安全，往往要求债务人将其全部财产抵押给银行。其实，这样不但不能防范贷款风险，反而有可能使抵押合同无效，将自己置于十分不利的地位。

　　房地产抵押贷款应注意的问题

　　以土地使用权作为抵押物。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。根据这一规定，银行以土地使用权作为贷款担保时，抵押权效力及于地上建筑物及其他附着物，即抵押权效力具有扩张性。也正是基于这一规定，银行往往认为无论地上建筑物、其他附着物是抵押设定前所建，还是抵押设定后所建，均应视为抵押物的一个组成部分。在实际工作中，正是这样的认识，使得有些银行随着其拥有抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。根据《担保法》第五十五条规定，抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物。因此，银行在业务操作中，一定要区分地上建筑物或其他附着物形成的时间，从而正确确定抵押物的价值，避免因法律认识错误而导致贷款抵押率变相增高，信贷风险加大。另外，银行在接受土地使用权作为抵押物时需审查抵押人取得土地使用权的方式。抵押人以出让、转让方式取得的土地，依法可以设定抵押;以划拨方式取得的土地，抵押人必须向国家交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书，否则，抵押无效。