宅基地转让

宅基地转让
农民的住房转让和宅基地转让实际是相辅相成的两个问题。对于农民住房的转让，我国在《土地管理法》中规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这条规定隐含着国家允许农村住房进行转让的内容。

但对于农村宅基地的转让，我国现行立法却是持严格禁止的态度，目前农民的宅基地使用权只能在住房发生转让时，才可以随之一并转让，其他情形下的转让都是违反法律规定的。

我认为，如此严格的禁止性规定与当前农村的实际情况极不相符。我国农村不断加快的城市化进程，导致了农村宅基地过剩的问题日趋严重。在城市化背景下，农村人口发生转移，大量剩余劳动力涌入城市，而因为这些人原有的宅基地不允许自由转让，导致许多人的宅基地实际上处于闲置状态，甚至在许多的地方还出现了所谓的“空心村”。在这种情况下，如果仍然继续坚持禁止宅基地的转让，那么一方面已经转移的人口还继续占有宅基地，另一方面新增的人口又只能通过重新划分的方式获得宅基地，这样不仅导致土地的实际利用效率大大降低，无法做到“物尽其用”，而且也不利于有效控制新增用地，从而减少农村土地尤其是农业耕地的流失。因此，从节约土地资源，提高土地利用率的角度出发，我们就不应当继续对农村宅基地的转让予以禁止。

但是农村宅基地使用权毕竟是我国特有的一种用益物权，尽管在本质上它属于一种财产权利，但同时也具有一定的身份性质，因为宅基地是与集体经济组织成员的资格紧密联系在一起的，有一定的福利性质和保障功能。因此尽管完全禁止转让宅基地是不合理的，但实行完全自由转让也是不可取的，因为一旦允许可以向任何人转让宅基地，那么宅基地使用权特有的身份性就不复存在，这显然不符合宅基地使用权的固有属性。而且，在目前我国农村社会保障体系尚未完全建立的情况下，宅基地的福利性和保障性对于农民而言还是具有相当重要的意义。

因此现阶段国家也还不能够完全放开对宅基地转让的控制，宅基地的转让只能在一定范围内进行，即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。最近提请三审的物权法草案对此也是这样规定的。这样的规定是比较符合我国农村的现实情况的，既有利于提高宅基地的利用率，同时也能有效地防止实践中利用宅基地使用权搞变相房地产开发，避免宅基地管理上的失控。