悬在土地上的房子 罕见土地房产分离案引多年官司

　　 佛山人黄碧鸾为了自己的千余平方米厂房，打官司已经两年多了。2012年5月的某一天，黄碧鸾突然收到禅城法院送来的被起诉函，说她欠地租 44万多元。这下把她看蒙了，她在南庄石南公路边一座超千平方米的厂房是2001年从法院拍卖买来的，自己有房产买卖合同凭证，何来地租之欠?

　　 起诉黄小姐的原告是她厂房所在土地的购买者梁礼勇、杨敬林。2007年这二人共同出资499万余元从禅城法院拍得的南庄石南公路边6727平米土地，这块土地之上便有黄碧鸾的厂房。于是，二人又向禅城法院起诉黄碧鸾补交地租。

　　 拍卖所得的房子，房子下的土地居然被告知不是自己的。原告与被告之间，一场房地分离的离奇官司从2012年一直打到了现在。

　　土地的新主人

　　2007 年12月4日，在广东浩宏拍卖有限公司举办的第65期拍卖会上，随着拍卖槌落下，南庄石南公路边6727平米土地及其上盖的三栋厂房有了新主人。梁礼勇、 杨敬林两人以499.25万的价格竞拍到这块证号为国用(1994)特226号的土地，成为这宗土地的新主人。而此前，这宗土地登记在招德津名 下，1999年早已被法院查封。

　　不巧的是，在这宗土地上，黄小姐的厂房(粤房字第3249494号)已经出租多年，她从未想到厂房 底下的土地最终不是她的。“并没有人通知我说我房子底下的土地被拍卖出去了。收到起诉书我才知道。”今年10月，黄碧鸾满脸无辜和疑惑。她因为这场官司面 容憔悴，常常夜不能寐。

　　早在1994年，《城市房地产管理法》出台规定称，城市中房屋转让时，土地随之转让。房地一体的原则随后被 多部法律所强调和执行。但在现实中，房地分离的事件时有发生。记者从佛山市国土、住建部门了解到，在2008年《物权法》出台前，佛山地区仍然存在不少房 地分离事件，之后则极其少见。而黄小姐所遭遇的也算相当离奇了。

　　2007年12月21日，禅城区法院正式发出民事裁定书，“原属被 执行人招德津所有位于佛山市禅城区南庄镇石南公路东村段的土地壹块(土地证号国用(1994)特226号)及地上所建三幢房屋建筑物(粤房证字第 3249469号、粤房证字第3249496号、粤房证字第3249497号)给付买受人梁礼勇、杨敬林。”

　　很显然，黄小姐的厂房在土地之上，但却不属于梁礼勇、杨敬林拍卖对象。根据禅城区人民法院委托佛山市同一房地产估价咨询有限公司出示的估价报告，黄小姐的厂房虽建在估价标的的土地之上，但明确不属于2007年广东浩宏拍卖有限公司第65期拍卖之列。

　　为什么明知道这块宗地之上的一幢厂房另有权属，法院还是要将厂房底下土地拍卖呢?

　 迟迟未能过户的苦恼

　　10日，南都记者来到黄小姐厂房所在地。南庄石南公路上，穿梭不停的大货车发出轰鸣。这里曾是陶瓷、家具密集的加工区域。涉案土地上的多家厂房挤在一起，黄小姐的厂房内是一家家具五金配套厂，几个工人正在里边作业。外面则正好被左右两个厂房所“包围”。

　　在土地有了新的主人5年之后，2012年春节刚过，梁礼勇、杨敬林将黄小姐告上法庭，要求被告信源中心和黄小姐向其支付厂房(粤房字第3249494号)土地使用费及厂房两侧土地占用使用费共计44.6634万元。

　　信源中心之所以成为被告，是因为该中心于2001年4月3日通过佛山市中级人民法院(2000)佛中法执字第188号民事裁定书，依法取得房屋(上述编号为 第3249494号的厂房)的产权。该房屋的原所有者招德津因为拖欠中国银行石湾支行债务，将抵押给中行石湾支行的上述房屋以25万元价格转让给了信源中 心。

　　2001年8月，信源中心与招德津签订《房地产买卖契约》，其中的条文即显示，“房屋移交给信源中心时，其该建筑物范围内的土 地使用权一并移交给信源中心。”信源中心负责人武先生拿着该契约的复印件告诉南都记者，信源中心支付25万的款项后很快领取到了上述房产原件(但房产、土 地登记人仍然是招德津)，且权属证书上明确记载了房产占用范围内的土地信息。因此武先生也从没有怀疑过自己所买的房产不包括其下土地。

　　按照当时的《城市房地产管理法》第三十一条，房屋转让土地也随之转让。而《广东省城镇房地产转让条例》第四条第一款规定：“房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地使用权同时转让，不得分割。”

　　很快，信源中心又将上述房产及其下土地使用权因股东分拆、转卖给了中心合伙人黄小姐。随后黄小姐将厂房分两期分别出租给一家五金企业、家具企业。但无论是信 源中心还是黄小姐，自始至终并没有取得房产之下的土地权属证明，能够证明他们对涉案厂房及其范围内土地的证明，也就是佛中法执字第188号民事裁定书。

　　“我们百思不得其解，为什么当时拍卖后，我们要求过户，甚至申请法院强制执行，但都不了了之，一拖再拖。”武先生气愤地说。

　　这也就是梁礼勇、杨敬林向法院主张权益的重要一环，梁、杨二人认为，在二人合法拥有该宗土地的使用权后，对其上盖的建筑所有者就应该有要求缴纳土地使用费的权益。

　　黄小姐的厂房不知不觉被悬在了土地的上空。在2007年梁、杨二人拍得该宗土地时，土地产权仍登记在招德津名义之下。

　 房地分离到底是如何发生的?

　　2012 年12月13日，禅城区人民法院作出裁决(佛城法民一初字第1525号)，因为原告梁、杨二人依法经过拍卖取得土地使用权证，因此享有该宗土地使用、收益 的权利。而被告黄碧鸾取得的土地之上的一幢厂房，未能提供证据证明其对变卖取得该幢厂房占有的土地享有合法的使用权，“事实上形成了房地分离的情形”。黄 碧鸾最终要支付梁、杨二人28.45多万土地使用费。

　 黄小姐和信源中心觉得自己不但没有享有房屋和土地的合法权益，反而成了被告，均不服，上诉到佛山市中级人民法院。去年8月，佛山市中级人民法院判决((2013)佛中法民一终字第346号)，对于信源中心和黄碧鸾的上诉“驳回上诉、维持原判”。

　　“在2001年我们拍卖得到这个房产后，一直想去办证。因为当时房产证和土地证是分开办理的，要先取得土地证才能到国土局办理房产证。但法院一直协助执行不力，导致土地和房产证过户一直办不下来。”信源中心负责人武先生拿着几张法院协助执行通知书说。

　　从2001年到2007年将近6年的时间，土地证和房产证都办不下来成了武先生和黄小姐的“心病”，多次要求法院强制执行过户。但反馈回来的却是这样的解 释：涉案土地上还有其他三幢建筑物是被另一家银行查封，佛山市中院告知信源中心，要待其它建筑物处理时再一并分割。于是过户问题一拖再拖。

　　走向：房地分离状况仍悬而未决

　　在原告、被告多次在禅城区法院、佛山市中院打官司未能解决之后。信源中心和黄继续上诉到广东省高院。今年4月8日，省高院下发民事裁定书((2014)粤高法民一申字第111号)针对信源中心、黄碧鸾再审申请，“要求佛山市中级人民法院再审本案”。

　　坚持多年官司，黄小姐跑遍了法院、检察院、国土部门等，她始终坚持认为此前禅城区、佛山市两级人民法院的判决不公，在省高院要求再审本案后，市中级人民法院 促成私下调解。杨、梁二人以120万的价格希望她能将涉案厂房卖给他们，但按照现有租金标准2万/月，延租33年(黄小姐对该厂房还有33年产权)，黄小 姐未来租金的收入也有600多万。“这个价格，简直就是逼迫。”黄小姐无奈地说。

　　据了解，至昨日，黄小姐与梁、杨二人的调解仍没有丝毫进展。黄小姐则向南都记者透露，她还通过佛山市纪委、检察院等多个渠道反映自己的诉求。“现在我的厂房进出公路边的通道封堵了，只留一个出口，而且随时也可能封掉。”黄小姐说，她会继续申诉下去。

　　焦点1、房地分离是否违反“屋带地”原则

　　被告：黄碧鸾的代理律师认为，信源中心先于梁、杨二人取得涉案厂房占用范围内的土地使用权，而房地事实上不能分离。信源中心武先生认为，即使因为法院执行等 诸多原因导致信源中心无法进行房产证的登记和过户，依据2001年佛山市中级人民法院(2000)佛中法执字第188号民事裁定书，信源中心实际上仍是涉 案厂房及其范围土地的合法拥有者。

　　原告：杨、梁二人的代理律师抓住信源中心和黄小姐没有取得涉案厂房及其范围内土地使用权证明为 由，予以答辩。其答辩(根据(2013)佛中法民一终字第346号民事裁定书)称，第一，根据(2000)佛中法执字第188号民事裁定书，“信源中心仅 取得宗地上的一幢建筑物的所有权，不包括该建筑物所占用范围内的土地使用权。”第二，《物权法》明确规定取得物权的途径只有物权登记和生效裁判文书确认这 两种方式。因此信源中心的主张也就失去基础。

　　疑点

　　拍卖评估书是否有说土地使用权?

　　2001 年，当信源中心从法院委托的拍卖取得涉案厂房时，到底拍卖的标的物有没有厂房下的土地使用权呢?这在当年拍卖的房屋评估报告是应该有明确记载的。可是蹊跷 的是，当杨、梁二人的代理律师要求从法院调取第188号民事裁定书涉案评估报告时，发现禅城区人民法院只有该评估报告的封面，而无内容。

　　法律依据：

　　根据《物权法》第147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处 分。”也就是法律界所说的“地随房走”的法律依据。同样在第146条中规定“房随地走”的原则。这一“房地合一”的立法目的，在于规范土地使用权的主体与 地上建筑物及其他构筑物所有权的主体保持一致。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其它附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。”

　　焦点2、有屋在先仍土地过户 是否合规?

　　被告：武先生和黄小姐同样抓住《物权法》的依据，即使他们被认定只有涉案的厂房产权，给杨、梁二人办理土地产权证过户也是违反了“房地合一”原则。根据 2007年禅城区法院拍卖涉案宗地的《房地产评估报告书》，明确在评估标的时，已将涉案厂房排除在评估之列。“明知道这个厂房另有权益人，但还是违反房地 合一原则将这个厂房之下的土地拍卖出去，这是不合理的。”黄小姐说，国土部门和法院都有过户有误的责任，国土部门给她的回复是：当时没有发现涉案土地上有 其它权属的上盖建筑很不合常理。

　　 原告：杨、梁二人代理律师认为，在法院拍卖涉案宗地时，宗地的所有人权属即招德津所有非常清楚，拍卖亦合法。“该地上建筑物不属于拍卖标的，但这并不等于不能经拍卖取得该建筑物占用范围内的土地使用权。”(根据(2013)佛中法民一终字第346号民事裁定书)