物业管理费构成及测算程序

　　为适应物业公司管理规模不断拓展的要求，更加科学地控制管理成本，特制定本规定。

　　一.物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看，随着业主维权意识的增强，物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下，按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。

　　二.物业管理服务费包括两大部分：一是对全部业主的公众服务，二是根据小区具体情况提供的专项服务。

　　三.成本核算必须以小区为核算单位，独立进行收支平衡。

　　四.单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次，公布表格必须使用本公司规范的表格。

　　五.物业管理支出成本的一般计算步骤：

　　1.确定公众服务和专项服务的项目，同时确定计算支出成本的项目;

　　2.收集设备、设施的清单，收集专项服务的成本资料。设备清单包括：环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括：公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等;

　　3.计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例，用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例，一般按照功率或建筑面积计算。

　　4.初步计算支出成本;

　　5.调整小区整体和单个物业类型的收支数额：

　　5.1成本核算必须以整个小区为核算的单位，达到总收支平衡，其收支差额应控制在5%以内。

　　5.2如初次计算收支差额较大，通过调整管理份额，进而调整人员配备，达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法，达到调整支出的目的。

　　5.3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。

　　6.对整一.确定物业管理费的支出项目的原则

　　1.符合现行的《物业管理条例》及其实施细则赋予物业公司的职责;

　　2.包括全部的公众服务和专项服务项目;

　　3.计算设备运行成本时，须符合按专业分工的原则;

　　4.符合便于本公司财务核算的原则;

　　二.参照现行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、深物价[1997]141号文有关规定，参照行业经验，物业管理成本费用的构成包括以下几项：

　　1.就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用;

　　2.办公费及物业管理单位的因定资产折旧费;

　　3.小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;

　　4.小区共有的绿化养护费;

　　5.小区清洁、消杀费;

　　6.保安费;

　　7.必要的社区文化活动费;

　　8.物业保险费;

　　9.管理者酬金;

　　10.法定税费;

　　三.本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下：

　　1.员工工资、福利、保险：

　　1.1员工工资及福利：指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用;

　　1.2工资纳税：按政府有关规定计算;

　　1.3社会保险：指由公司支付的社保费用;

　　1.4意外保险：保安、维修人员意外伤害险。

　　2.行政管理费用

　　2.1办公文具费用

　　2.2通讯费用：含办公室电话和员工通讯费;

　　2.3交通费用：含公司车辆及公交费用;

　　2.4应酬费用：仅限于小区共管单位的必要应酬费用;

　　2.5制服购置费用

　　2.6员工招聘及培训费用：含公司内部培训和外出培训;

　　2.7办理员工暂住证费用

　　2.8员工宿舍租金

　　2.9不可预见费用5%

　　四.公共设施、设备的电费及维护费

　　1.公共照明系统：一般分为环境照明及设备照明两部分;

　　2.给排水系统：含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备，水费包括清洁及绿化用水;

　　3.供配电系统：含全部高低压配电柜等设备;

　　4.消防系统：含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备;

　　5.弱电系统：一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统;

　　6.电梯系统：含扶梯、升降梯;

　　7.公共建筑、道路、管沟维护

　　8.不可预见费5%

　　五.清洁、消杀费用

　　1.环境清洁费用

　　2.除“四害”消杀费用

　　3.生活水池清洗费用

　　4.化粪池清理费用

　　5.外墙清洗费用

　　6.垃圾清运费(生活、装修垃圾)

　　六.绿化费用

　　1.绿化养护费(含工具、农药、化肥、水费等费用)

　　2.绿化添置费：补苗、移植费

　　七.保安费用：通讯器材、保安器材及其它装备费用。

　　八.社区文化费用

　　1.日常宣传费用

　　2.器材维护费

　　3.节日布置费：一般指国庆节(中秋节)、元旦、圣诞、春节;

　　4.社区活动经费(包括：购置礼品、奖品费用及场景布置费等)

　　九.物业保险费用

　　1.机械责任险：一般指电梯设备等。

　　2.公共责任险

　　3.公共财产险

　　十.管理者酬金10%

　　十一.法定税费

　　个支出成本进行分析，形成文字，以确立该预算的合理性。

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