浅谈物业服务费的测算及误区

　　一、物业与物业管理

　　“物业”一词由英语“ Estate ”或Property ”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。它可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区，也可以是单体建筑，如独栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

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　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的 4 个基本特征。 1981 年 3 月 10 日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从南北，从沿海到内地，众多物业管理公司像雨后春笋般涌现。 1996 年 2 月，国家计委、建设部联合颁布了 《 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 》 ，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。 2003 年 9 月 1 日施行的 《 物业管理条例 》 ，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、物业服务费的来源

　　国家发改委、建设部 《 物业服务收费管理办法 》 指出，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

　　物业服务费是物业管理得以进行和实现的资金保证 , 是提高物业管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　物业服务费是物业管理的“价格” , 是人们享受物业管理所带来的好处的付出。但因不同的物业、业主和管理单位 , 这一价格是不同的。尤其是作为新兴行业 , 其价格的制定不能完全依靠市场 , 必须由政府有效地控制与规范 , 以保证行业健康、有序的发展。

　　物业服务费的来源主要包括以下两个方面：

　　一是物业管理企业定期向业主收取一定数量的物业服务费。

　　二是一业为主，多种经营。在征得业主大会同意后，利用小区的资源开展多种经营，弥补物业费用的不足。

　　三、物业服务费的构成与测算

　　物业服务费可采取包干制和酬金制两种方式。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务方式。政府定价或政府指导价是典型的包干制的收费办法。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　(一)物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括 :

　　1 、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　2 、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

　　3 、物业管理区域内绿化养护费用。

　　4 、物业管理区域内清洁卫生费用。

　　5 、物业管理区域内秩序维护费用。

　　6 、办公费用。

　　7 、物业管理企业固定资产折旧。

　　8 、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。

　　9 、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　(二)物业服务收费标准测算原则

　　物业服务收费标准由物业服务的项目，劳动付出状况、物价指数变化和业主的经济承受能力，以及物业的具体情况制定。

　　(三)物业服务收费的测算方法物业服务收费的测算可用公式来表示：

　　X= ∑ Xi(i=1,2,……9)

　　X ：物业服务收费标准，单位为元 / 月 . 平方米;

　　Xi ：各分项费用收费标准，单位为元 / 月 . 平方米;

　　i ：分项项数;

　　∑ ：表示对各分项费用算术求和。

　　1 、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定应该交纳的社会保险，按规定提取的福利费、加班费和服装费。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。社会保险包括住房公积金、养老金、失业金、医疗险、生育险。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的 14% 计算)、工会经费(按工资总额的 2% 计算)、教育经费(按工资总额的 1.5% 计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，再加上相应的社会保险，计算出基本工资总额，再按基本工资总额计算上述各项的金额，汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。其测算公式为：

　　工资、社会保险、福利费 = (月基本工资总额 + 各项福利费、社会保险费 + 加班费 + 服装费) / 总建筑面积(元 / 月 . 平方米)

　　2 、共用场地、共用设施、设备日常运行、维护费用。该项费用包括物业内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用。

　　电梯的运行、保养与维修费用和高压水泵的运行、维修费用单独计算。

　　该项费用可按成本法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本支出，然后求和。

　　3 、绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4 、漏交率及不可预见问题。由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到 100% ，这就产生了漏交的问题。在进行物业管理经费财务预算时应考虑一些不可预见因素，如材料费用的上涨、突发事件的发生等等，因此在测算当中还要考虑不可预见费用。

　　四、目前在物业服务费测算中存在的几个误区

　　误区之一：将住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施的能源费用纳入费用测算之中。

　　不应将该费用计入费用测算的原因有两点，一是住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施所消耗的能源费用，其使用者是业主及使用人，他们才是最终用户;二是有重复交税的弊端。如果从能源费用的角度来看，例如电费，应该是由供电部门向最终用户收费，如果委托物业公司收费，则属于代收费用，如果将此项费用纳入物业服务费用成本，应该由物业公司交纳营业税，则变相增加了业主的费用。

　　误区之二：物业服务费用越低越好。

　　这种想法存在于相当多业主的思想里，许多业主在交费的过程当中是以自己的心理承受能力或者说是主观意识来判断物业费用的高低。大多数业主的目标是少缴费多获得服务，于是同物业公司产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。殊不知较低的物业服务费用往往造成以下几种后果：一是物业公司降低服务标准，只做表面文章;二是物业保值增值的目标无法实现;三是对于物业公司来讲，难以吸引优秀的、高素质的人才从事这一行业，为业主提供服务。以上三种结果最终会导致物业品质的下降和物业行业发展的瓶颈。

　　误区之三：物业公司之间拼抢市场。

　　在投标的过程当中，少数物业公司为了占领市场，扩大规模，采取低价格等恶性竞争的策略，干扰了物业行业市场化发展的进程。单纯的价格战只能短期获得市场份额，伴随着服务问题的不断增加，难免进入恶性价格竞争的泥潭，这也为物业行业的发展蒙上了阴影。

　　作者系北京市北宇物业管理公司房管经营室主任