拖欠物业管理费案件的法律问题

　　物业管理在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及业主委员会等。诉讼争议包括了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。该类纠纷的出现，一方面反映了当事人权利意识的提高，但另一方面也反映出当事人在处理法律纠纷中存在着一些错误的理解或做法。笔者结合担任物业公司法律顾问期间的工作经验，总结了在处理该类纠纷时应注意的几个问题。

　　一、法律关系问题

　　在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。

　　但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。

　　(一)物业公司与开发商之间的法律关系

　　在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为一、二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。

　　因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。

　　在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。

　　但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。

　　这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

　　(二)业主与业主之间的法律关系

　　业主与业主之间，主要存在因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。

　　根据《民法通则》第83条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照相关法律规定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责，如在对房屋进行装饰装修时，业主应注意避免对相邻业主造成噪声干扰，更不应该拆除房屋的承重结构，给相邻房屋造成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中承诺对业主的装饰装修行为进行监督管理，但物业公司没有履行该监督管理职责，物业公司应对相邻业主因装饰装修行为遭受的损失承担部分责任，或对侵权结果的发生有过错，与其他业主构成共同侵权，如将应由全体业主分摊的费用分摊到个别业主身上。但需要明确的是，不论物业公司的行为构成的是违约还是侵权，与业主是否交纳物业费都属于截然不同的法律关系，业主只能要求物业公司承担违约或侵权责任，而不能拒绝交纳物业费、供暖费等费用。

　　可见，由于混淆了法律关系，物业管理当事人不仅无法达到最初目的，还可能因行为不当，对给相对人造成的损失承担责任。

　　二、抗辩权的行使问题

　　与上面提及的混淆法律关系不同，在有些情况下，业主拒交物业费、供暖费的理由是物业公司提供的服务没有达到《物业服务合同》中约定的标准，如在《物业服务合同》中约定24小时巡逻，实际上物业公司并没有做到，或约定保持小区环境整洁，而业主认为物业公司的保洁措施并不完善等。业主以物业公司没有尽到职责为由拒交物业费用，实际上是错误地行使了双务合同中的不安抗辩权。

　　根据不安抗辩权的理论，双务合同中先履行债务当事人如有确切证据证明对方存在法定情形，则可以中止履行债务。我国《合同法》第68条规定的法定情形之一为：有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力。在物业管理中，物业费的交纳通常都是先于物业公司提供的物业服务的，符合不安抗辩权要求的债务履行有先后顺序的要求。但事实上，即使物业公司管理不善，提供的服务存在瑕疵，一般也达不到《合同法》第68条规定的无法或者可能无法履行管理职责这一要求，因此，业主常常因证据不足，拒绝交费答辩无法得到法律支持。

　　虽然业主无法行使不安抗辩权，但物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供完善的管理已经构成合同的不完全履行，业主完全可以要求物业公司承担违约责任：按合同要求完善服务，对给自己造成的损失要求赔偿。

　　三、诉讼实效问题

　　诉讼实效是决定案件能否胜诉的一个重要方面。有些物业公司在向业主追缴物业费、供暖费时，采取的是下发催款单、通知的方式，从诉讼实效的角度考虑，这样做是存在风险的。

　　物业公司向业主追缴物业费、供暖费的诉讼实效为两年，从费用交纳期限届满的第二天开始计算，若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或业主同意交纳欠费，则可适用诉讼时效中断，从物业公司与业主约定的交纳欠费期间届满的第二天起，诉讼时效重新计算。而采取下发催款单、通知的方式催缴欠费，在业主拒绝签收的情况下，因催款行为无法得到证明，物业公司在业主欠费超过两年后，提起诉讼时，将因难以举证证明存在诉讼时效中断的事由而丧失胜诉权。

　　因此，在实践中，物业公司为避免在诉讼时效上失利，最后对业主欠费问题不要久拖不决，而催缴费的方式也最好采取快递，并在快递公司提供的格式联上标明函件内容，这种做法应是确保诉讼时效的比较谨慎的做法。在司法实践中，法院对物业公司追缴欠费的诉讼时效要求也相对宽松了一些，2004年1月1日起开始实施的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第26条规定，“法院审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”。

　　四、诉讼请求问题

　　在实践中，物业公司在向欠费业主提起诉讼时，会要求欠费业主承担逾期付款的滞纳金或违约金，而业主在提起反诉时，则可能会要求物业公司承担精神损害赔偿。

　　物业公司要求业主支付拖欠的费用的主要依据是业主违背了《物业服务合同》中关于物业服务费用交纳的约定，因此，如果在《物业服务合同》中双方有对逾期付款的滞纳金或违约金标准的约定，则可根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第25条“业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额”的规定，提出滞纳金或违约金请求。

　　如《物业服务合同》中对滞纳金或违约金的标准没有约定，物业公司可根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，“法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，提出请求。目前，逾期付款的违约金的标准为每日万分之二点一。

　　但如果双方在《物业服务合同》中对滞纳金或违约金没有任何约定，在一般情况下，法院对物业公司提出的滞纳金或违约金请求是不予支持的。

　　对于业主提出的精神损害赔偿，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定，在未造成严重后果的情况下，精神损害赔偿的请求一般不予支持。

　　因此，诉讼当事人一定要根据自己的实际情况，结合法律规定，提出合情合理的诉讼请求，否则，不仅要承担高额的诉讼费，诉讼请求还无法得到法院的支持。

　　综上，在业主欠费诉讼中，双方当事人只有法律关系明确，事实理由充分，其诉讼请求才能得到支持。而从根本上来说，小区的物业管理是按照物业公司与业主签订的《物业服务合同》进行的。因此，只要双方都按合同行事，该类纠纷是可以避免的。