购买新房庭院绿地的权属问题

　　点评

　　以下案例出自最高人民法院公报案例，该案例判决书认为，对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

　　青岛中*物业管理有限公司南京分公司诉徐某太、陆某侠物业管理合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

　　二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

　　三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

　　原告：青岛中*物业管理有限公司南京分公司。

　　代表人：陈某无，该分公司经理。

　　被告：徐某太。

　　被告：陆某侠。

　　原告青岛中*物业管理有限公司南京分公司(以下简称中*物业南京公司)因与被告徐某太、陆某侠发生物业管理合同纠纷，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼。

　　原告中*物业南京公司诉称：2005年3月10日，被告徐某太、陆某侠购买了由原告管理的麒麟锦城小区房屋一套，同年10月1日办理了房屋交付手续。同年12月，二被告对该房屋进行装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。二被告的上述行为已严重违反了《中*麒麟锦城业主公约》和《中*麒麟锦城物业管理服务协议》的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益。请求判令二被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。

　　被告徐某太、陆某侠辩称：1.原告中*物业南京公司无权作为本案原告起诉;2.开发建设麒麟锦城小区的南京常锦房地产开发有限公司(以下简称常锦公司)在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，被告方所购房屋南阳台外的庭院即为常锦公司所送，故被告方对南阳台外的庭院绿地具有使用权，其改造该庭院绿地的行为他人无权干涉;3.被告方改造庭院绿地时中*物业南京公司的管理人员是知晓的，但并未阻止被告方的改建行为，说明中*物业南京公司同意被告方改造。故被告方不同意将该庭院绿地恢复原状，请求法院判决驳回中*物业南京公司的诉讼请求。

　　南京市江宁区人民法院一审查明：

　　2005年3月10日，被告徐某太、陆某侠与常锦公司签订《商品房买卖契约》1份，约定徐某太、陆某侠购买常锦公司开发的麒麟锦城小区房屋1套，总价款为323470元。合同签订后，徐某太、陆某侠一次性付清了房款。

　　原告中*物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。2005年10月1日，被告徐某太、陆某侠办理了房屋交付手续。当日，徐某太、陆某侠签署了《中*麒麟锦城业主公约》，并与中*物业南京公司签订《中*麒麟锦城物业管理服务协议》。《中*麒麟锦城业主公约》第三章第二条第5项规定，业主应当遵守政府有关部门关于房屋使用及装修的规定，不得擅自改变使用房屋及公共设施的用途、外观、结构。该条第8项规定，业主应当自觉维护区城内的公共秩序和环境卫生，不得私搭乱建、乱停放车辆、随意占用绿地或破坏绿地，污染环境及制造噪音扰民。《中*麒麟锦城业主公约》第五章第二条第6项规定，物业管理服务的内容包括庭院绿地及其他设施的养护管理。《中*麒麟锦城业主公约》第六章第二条第3项规定，业主不得在天井、庭院、平台、房顶、绿地、道路或其他公用部位、场地搭建建筑物、构筑物。该条第4项规定，业主不得侵占或损害道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施。《中*麒麟锦城物业管理服务协议》第二条第9项约定，中*物业南京公司向业主提供的物业管理服务内容包括对公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

　　被告徐某太、陆某侠所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外有一庭院绿地，该庭院绿地周边有高50厘米左右的木栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。徐某太、陆某侠与常锦公司签订的购房合同中并未就该庭院绿地的使用权归属问题作出明确约定。徐某太、陆某侠亦尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。2005年12月，徐某太、陆某侠在对所购麒麟锦城小区房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。为此，原告中*物业南京公司分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陆某侠发出整改通知，要求徐某太、陆某侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐某太两次签收了中*物业南京公司出具的整改通知单。因徐某太、陆某侠未按物业管理要求加以整改，2006年11月，中*物业南京公司就本案纠纷向法院提起诉讼。

　　一审期间，被告徐某太、陆某侠申请证人出庭作证，以证明其在常锦公司售楼处购房时，售楼人员曾口头承诺买一楼送花园。徐某太并提出其仅签收过一次中*物业南京公司出具的整改通知，而且在签收时并未查阅整改通知的具体内容。

　　上述事实，有被告徐某太、陆某侠与常锦公司签订的商品房买卖契约、《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》、现场勘验照片、原告中*物业南京公司出具并经徐某太签收的整改通知单、证人证言及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。

　　本案的争议焦点是：一、原告中*物业南京公司是否本案适格诉讼主体，能否作为原告提起本案诉讼;二、被告徐某太、陆某侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地是否具有独占使用权;三、被告徐某太、陆某侠是否有权对上述庭院绿地实施改建。

　　南京市江宁区人民法院一审认为：

　　一、原告中*物业南京公司是本案适格诉讼主体，有权提起本案诉讼。

　　根据本案事实，原告中*物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。被告徐某太、陆某侠购买麒麟锦城小区房屋后，于2005年10月1日办理了房屋交付手续，并于当日签署了《中*麒麟锦城业主公约》，并与中*物业南京公司签订了《中*麒麟锦城物业管理服务协议》。因此，徐某太、陆某侠与中*物业南京公司之间建立了物业管理服务合同关系。中*物业南京公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，中*物业南京公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

　　二、根据本案事实，不能认定被告徐某太、陆某侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。

　　被告徐某太、陆某侠主张常锦公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实常锦公司的售楼人员确实做出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，徐某太、陆某侠所购麒麟锦城小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，徐某太、陆某侠一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供徐某太、陆某侠一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定徐某太、陆某侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

　　首先，即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐某太、陆某侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐某太、陆某侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐某太、陆某侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐某太、陆某侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐某太、陆某侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐某太、陆某侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。

　　其次，如果被告徐某太、陆某侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐某太、陆某侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐某太、陆某侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。

　　综上，根据本案事实，只能认定被告徐某太、陆某侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐某太、陆某侠对该庭院绿地享有独占使用权。

　　三、被告徐某太、陆某侠无权擅自对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建。

　　首先，鉴于不能认定被告徐某太、陆某侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权，徐某太、陆某侠关于他人无权干涉其改建该庭院绿地的抗辩主张不能成立。

　　其次，根据本案事实，原告中*物业南京公司在发现被告徐某太、陆某侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建后，分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陆某侠发出整改通知，要求徐某太、陆某侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐某太两次签收了中*物业南京公司出具的整改通知单。庭审中，徐某太虽然主张其仅签收过一次中*物业南京公司出具的整改通知单，而且在签收时并未查阅整改通知单的具体内容，但未能举证加以证明，且其关于未查阅整改通知单的具体内容即予以签收的主张有悖常理，故不予支持。根据中*物业南京公司向徐某太、陆某侠两次送达整改通知，在徐某太、陆某侠拒不整改后即向法院起诉的行为，可以认定中*物业南京公司不同意徐某太、陆某侠改建庭院绿地的行为，徐某太、陆某侠系擅自改建庭院绿地，其关于中*物业南京公司明知其改造庭院绿地而未予阻止，应当视为同意改造的抗辩主张不能成立。

　　第三，被告徐某太、陆某侠签署的《中*麒麟锦城业主公约》及其与原告中*物业南京公司签订的《中*麒麟锦城物业管理服务协议》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》均对徐某太、陆某侠具有约束力，二被告应当依据《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》履行相应义务。根据《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，徐某太、陆某侠不能破坏其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐某太、陆某侠对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐某太、陆某侠在使用该庭院绿地时亦应遵守《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。因此，徐某太、陆某侠擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《中*麒麟锦城业主公约》、《中*麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，中*物业南京公司要求徐某太、陆某侠停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

　　据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，于2006年11月30日判决：

　　被告徐某太、陆某侠于本判决发生法律效力之日起60日内拆除在其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外庭院绿地内改建的水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状。

　　一审宣判后，双方当事人在法定期间内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。