纠纷层出不穷 前期物业合同引发法律缺失热论

前期物业管理合同随着形势的发展，现有物业法律已不能完全提供相关的服务。如物业管理条例对于前期物业服务协议的签订规定就相当粗疏，由此引发了诸多法律问题，此现象也已引起业界广泛重视。近日，北京市律师协会物业管理专业委员会召开物业管理法律研讨会，针对前期物业合同存在的相关问题以案说法，就目前前期物业合同遭遇法律缺失的现象进行了剖析。

　　案例1

　　10年前的前期物管合同已难满足业主要求

　　案例：顺义区某别墅区1994年预售，1996年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从1996年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

　　由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

　　分析：北京市天矛律师事务所律师包华认为，该纠纷发生的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾。

　　此外，引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和。

　　案例2

　　前期物业服务协议通常存在霸王条款

　　案例：朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。

　　回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

　　分析：北京雄志律师事务所律师余国飞认为，这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。

　　此外，张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。

　　律师建议

　　现阶段最好能明确具体项目权责

　　如明确一层业主是否交电梯费等，效果较好

　　北京市天矛律师事务所律师包华：我国还没有出台物权、不动产区分所有权的相关法律，开发商、业主及物管公司之间的权、责界限不甚清晰。这是物管行业纠纷多出在前期物业管理阶段的主要原因。物业管理条例在统一思想方面起到了一些作用(如一个物业管理区域只有一个物业管理企业等)，但物业管理法律关系复杂，很多内容是无法根据该条例进行调整的。国家正在讨论物权法草案，相信该法律的出台将对解决物业管理纠纷提供很大的帮助。当然，在法律出台前也不是没有办法解决矛盾。事实上可以通过修改公约、签订物业管理委托合同等方法，将某一项目的具体情况与物权理论相结合，明确权责。如一些社区通过公约方式明确一层业主是否交纳电梯费，这样效果会很好。另外，在业主入住后尽快建立业委会，缩短前期物业合同的期限，这也是避免矛盾积累和激化的一个重要方法。