关于维修基金

　　1、交纳商品住宅维修基金的范围是哪些?

　　答：新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位(指产权或使用权接受单位)交纳首期维修基金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修基金。

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　　2、商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定?

　　答：新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。

　　(1)房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

　　(2)购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　(3)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　3、新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价如何确定?

　　答：新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价;2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价;签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。

　　4、办理商品住宅维修基金交纳手续有何规定?

　　答：房地产开发企业和购房人应按下列程序办理维修基金交纳等有关手续：

　　(1)房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县房地局办理维修基金交款确认手续。区、县房地局确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知(房地产开发企业专用)》。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》。

　　(2)房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《交款通知》，购房人依据《交款通知》的金额向专户银行交款。

　　(3)房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知(购房人专用)》，购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》。

　　(4)房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。

　　(5)区、县房地局在核准业主委员会登记的同时，应书面通知房地产开发企业按规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县房地局和业主委员会备案。

　　5、维修基金专户(帐户)如何开立?

　　答：业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管。区、县房地产管理部门应当与市房地资源局指定的本市商业银行(以下称专户银行)签定委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。

　　业主委员会成立后，维修基金本息由物业所在地的区、县房地产管理部门移交业主委员会管理。业主委员会应当与市房地资源局指定的本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。

　　维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者有两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

　　6、维修基金的使用有何规定?

　　答：维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。

　　经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算;经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算;业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30%。

　　7、维修基金如何支取?

　　答：业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：

　　(1)支付凭证(仅为银行贷记凭证);

　　(2)加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表;

　　(3)按幢立帐、按户分摊的电脑数据。

　　其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定(业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额);业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同;业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。

　　8、物业维修费用的承担有何规定?

　　答：物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

　　(1)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担;

　　(2)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照规定设立维修基金的，在物业维修基金中列支。

　　(3)公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

　　住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。

　　9、物业维修基金收支帐目应如何公布?

　　答：业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

　　(1)维修基金交纳、使用和结存的金额;

　　(2)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布;

　　(3)业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况;

　　(4)维修基金使用和管理的其他有关情况。

　　业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

　　10、维修基金对帐和查询有何规定?

　　答：开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

　　业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。

　　业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。

　　开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。

　　11、住宅转让时，维修基金如何处理?

　　答：因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。

　　住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

　　房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。

　　12、住宅灭失后，维修基金如何处理?

　　答：已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、"房屋拆迁许可证"的复印件、"商品住宅灭失退款申请书"向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

　　已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。

　　13、利用物业设置的广告等经营性收益如何处理?

　　答：业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

　　业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意，其余部分应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。

　　14、物业维修、更新如何组织实施?

　　答：(1)日常维修项目：物业日常维修更新的范围、标准和实施程序等事项应当在物业管理服务合同中予以约定。合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意;(二)物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。

　　(2)急修项目：发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

　　(3)大修项目：住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。

　　(4)保修项目：住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。

　　(5)危险房屋：经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修;逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。

　　15、再次筹集维修基金有何规定?

　　答：一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

　　再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于购房人首期交纳的维修基金金额。

　　16、新建外销商品住宅维修基金如何筹集

　　新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定;住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中约定。

　　新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。

　　17、《办法》施行前维修基金如何筹集?

　　答：市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》于2001年1月1日

起施行，《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行：

　　(1)1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。

　　(2)1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房(1996)116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。

　　(3)1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。

　　(4)《办法》施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户，并报区、县房地局备案;未成立业主委员会的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。

　　本《办法》施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的，应当在《办法》施行之日起12个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行。在此期间，若定期存款未到期的，可以在到期后再转移至室房地资源局指定的商业银行。

　　18、违反物业维修基金管理规定的行为应承担何责任?

　　房地产开发企业或者物业管理企业违反维修基金筹集、使用管理规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　业主委员会或者业主委员会成员违反规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营性服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。