物业管理企业诉业主委员会违约案

　　原告：物业管理企业

　　被告：小区业主委员会

　　（一） 案情

　　2001年2月，建设单位开发完成一个商住小区，在销售房屋的同时，聘请物业管理公司对物业进行前期物业管理，并与该物业管理企业签订前期物业服务合同，期限为3年。到2002年3月，该小区入住率提高，依法成立了业主委员会，原告依然为该小区进行前期物业服务。2002年5月，原告接到被告的解聘通知，告之因为不满意其服务质量，另行选聘了物业管理企业对该小区进行管理，签订了合同，并请原告进行物业和相关资料的移交。原告认为此举不当，诉至法院。

　　原告诉称，我们与该小区建设单位签订了前期物业服务合同，期限为3年，业主与建设单位签订购房合同时，也同意原告成为小区前期物业管理企业。现在未到3年，被告便另行选聘物业管理企业，违反了前期物业服务合同的约定，因此，被告无权解聘原告，原告请求继续履行前期物业服务合同。

　　被告辩称，原告的前期物业服务质量太差，给业主带来了很多麻烦，原告的行为违反了前期物业服务合同的相关约定。建设单位已经将该物业销售，业主才是该物业的所有人和使用人。现在，原告的行为已损害了业主的权益，被告由业主合法选举产生，代表业主行使权利，有权解聘原告。

　　法院认为，尽管原告与建设单位之间签订了前期物业服务合同，业主与建设单位在签订购房合同时同意原告成为该小区前期物业管理企业，但是，2002年3月该小区已由业主选举产生了业主委员会，根据《城市新建住宅小区管理办法》第七条的规定，业主委员会代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利，有权决定选聘或续聘物业管理企业。因此，该小区业主不满意原告的服务质量，业主委员会决定解聘原告，并另行选聘其他物业管理企业从事该小区物业服务，是合法的。法院判决被告有权将原告解聘，驳回原告的诉讼请求。

　　律师点评：

　　律师认为，该小区业主委员会的成立是解决本案纠纷的关键事实。2001年建设单位在销售房屋的过程中，与原告签订了前期物业服务合同，同时，业主与建设单位在签订购房合同时，同意原告为该小区前期物业管理企业，这就是确认了原告对该小区进行物业服务工作的有效性、合法性。建设单位将该小区房屋出售后，该小区房产所有人和使用人成为业主并于2002年3月成立了业主委员会。该业主委员会是否有权解聘合同尚未到期的前期物业管理企业呢？

　 本案纠纷发生于2002年5月，适用建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（简称《管理办法》）。根据《管理办法》第五、六、七条之规定，在小区房屋出售之前，由建设单位委托物业管理公司对小区物业实施管理，而在小区房屋出售、业主入住成立了业主委员会之后，业主委员会有权决定选聘或续聘物业管理公司。可见，在业主委员会成立之后，法律将决定聘用、续聘、解聘物业管理公司的权利赋予给了业主委员会，业主委员会行使上述权利有法可依。因此，本案的小区业主委员会成立后，对建设单位委托的（前期）物业管理公司，有权决定是否继续聘用或解聘，需要特别提醒的是，在业主委员会选聘新的物业管理企业并与之签定合同之前，没有权利解聘前期物业管理企业。此外，尽管建设单位与物业管理公司之间签订的合同明确约定了合同期限，但‘管理办法’并未禁止在该合同期限内业主委员会解聘由建设单位委托的（前期）物业管理公司