分割出售商场引发的私权碰撞

[案情简介]

某房屋开发公司开发了一大型商厦并将其中的大厅分割出售。李君在该商厦七层购买了分割出售的一个单元，虽然该部分不能独立使用，但也在房屋登记部门办理了产权证。买卖双方签订的售房合同中约定：“该物业设计功能及用途商场，买方不得变更用途。”李君取得房产证后大厦的市场一直没有形成，所以其也一直没有收益。后来由开发公司组织大多数业主同意将大厅整体出租给某餐饮公司，租金按每平方米100元，每年递增2%。餐饮公司已经进驻大厅进行开业准备。李君出差归来得知这一情况后，不同意这一方案，于是以餐饮公司为被告提起诉讼，要求其迁出其所购买的单元，并赔偿损失。

[争议焦点]

餐饮公司认为自己依据出租合同使用大厅，是合法的。如果法院判决我们搬出，我们就要追究出租方的违约责任，最终要大多数业主承担赔偿责任。李君认为，自己拥有产权证，是合法的产权人，不经自己同意，其他人没有出租的权利，这种情况下使用物业是侵权行为。因此李君对这场诉讼也信心十足。法院在审理这一案件时，也出现了不同的意见。

[分析意见]

目前确实出现了一些开发商将大型商业场地进行出割出售的情况，由此引发的类似本案这样的案例是比较多的。这种分割出售模式，带来的直接问题是，各单元的购买者无独立的使用价值，而整体使用又难一统一各单元业主意见。法律上认为，完整的物的所有权包括物的占有、使用、收益、处分四项充分权利。就本案而言，李君既然拥有单元房屋的所有权，其当然有权利决定如何使用或者处分自己的房屋，其他人未经其同意是不应当出租其房屋的。。但是如果李君在行使上述权利时与其他业主不能达成一致意见，则会发生私权“碰撞”。这种情况下，如果保护李君的房屋所权权，则会影响到其他业主的房屋所有权的行使和收益。这也正是本案审理中判决的难点所在。
[判决意见]这类案件经过最高法院讨论，形成了倾向性意见：因为李君没有独立使用其物业条件，整体出租符合大多数业主的利益，也不损害李君的利益，因此可以考虑驳回李君的诉请。同时法院可以向李君释明，李君可以开发公司售出的房屋不具有独立性、自己的房屋所有权无法行使来诉开发公司侵权。