物业纠纷难题解答

最高人民法院于今年5月份公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称两部司法解释），将于10月1日起实施。

最高人民法院于今年5月份公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称两部司法解释），将于10月1日起实施。

两部司法解释解答了广大群众关心的热点、难点问题，诸如：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划分、面积的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷处理、利害关系业主的认定；物业服务合同对业主的约束力、物业服务企业违约责任承担，业主妨害物业服务企业管理的责任承担等。从而为妥善处理物业服务纠纷，化解物业管理中的矛盾，规范物业管理起到重大作用。

没有产权证能否当业主？

［案例］郑女士购买了我市某小区商品房一套，但开发商因为手续不全等原因，迟迟未给郑女士办理房屋产权证。一年之后，郑女士因楼内公共部分的使用问题与物业公司发生争议，而物业公司认为，郑女士还没有取得房屋产权证，不能算真正意义上的业主，无权对该公共部分提出要求。

［分折］本案涉及业主身份的界定问题。我国《物权法》第六章中提到“业主”的概念，但法律没有对此作出规定。因此，在司法解释中予以明确：依法登记取得或者依据生效法律文书，继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般原则。但在现实生活中，基于与开发商之间的商品房买卖民事法律行为，房屋购买人在己经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情况大量存在。此种情况下，如果仅以是否己经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生矛盾，对这部分人应当享受的权利会造成损害。因而有必要对其“业主”身份问题进行特别规定，司法解释明确：对这种情况下的“业主身份”可以认定为《物权法》第六章所称的“业主”。

由此可见，本案中郑女士虽未办理产权证，但应认定是该小区业主，有权对公共部分提出要求。

住改商可否擅自作主？

［案例］秦先生购买了某小区普通住宅一套，并将其改装成艺术培训中心对外营业。秦先生的邻居对此提出了异议，认为该中心白天和晚上九点前产生的噪音影响了周围人们尤其是老年人的休息，楼内社会人员往来的增加也带来安全隐患。于是向物业公司提出要求秦先生停办。秦先生辩称：在自己的房屋内经营业务并无不妥。

［分折］《物权法》77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。但在实践中的做法是按多数来确定利害关系业主，这既没有法律依据，也违反了《物权法》77条立法目的。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主

以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。也就是说“住改商”必须经整栋楼的全体业主同意才可进行，相关利害关系的业主具有“一票否决权”。据此，本案中秦先生住改商的做法是违法的，应自行纠正，还周围邻居一个安全、宁静、舒适的居住环境。

车位、车库使用，应先满足业主

［案例］祁先生最近在市区XX花苑买了一套商品房，在去办理停车位租用手续时，才知道开发商己把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。为此，祁先生非常生气，找开发商理论，认为开发商在车位充足的情况下应该合理保证每一个有车业主的需求，不能将车位卖给关系户。

［分折］车位、车库属于业主的专有部分还是全体业主的共有部分，应该如何在业主中分配？

司法解释此次着重解决了如何认定建设单位己经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。根据规定，如果建设单位己经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位。车库与专有部分的比例，将车位、车库经出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。可见，规划确定的配置比例是有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的，只有业主己经按照配置比例或者租赁到车位、车库，才应当认为其需要己经“首先满足业主”。本案开发商将所有规划车位卖给关系户，再由关系户以高价卖给业主，显然是与“应当首先满足业主”的规定相背，希望开发商认真听取祁先生的意见，重新分配好车位。

物业公司未获续聘无权再收费

［案例］某住宅小区物业管理合同到期后，业主委员。聘请了新的物业公司，但原物业公司却一直以种种理由拒绝撤出，双方协商未果诉至法院。原物业公司称，物业合同到期后，该公司一直坚持为小区业主提供正常的物业服务，业主享受了服务，就应该缴纳相应的物业管理费，物业公司只有在收到全部物业费后才能撤出。

［分折］《物权法》第76条规定：业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会为物业服务合同的一方当事人，但其不是欠费人。所以，如果确实存在欠费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起起诉。

物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝撤出，并以存在事实物业服务为由要求业主支付物业费，对此，司法解释的规定是：在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

此次司法解释取消了“事实服务”这个概念，有望从根本上解决物业服务企业清退难、更换难的纠纷。因为物业公司拒不退出，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司没有经济利益，自然也会不得不撤出。

房子空置，要交物业费吗？

[案例]王小姐去年底在某小区购买了一套商品房，装修好后一直未入住。今年，小区物业费开始征收，物业服务公司书面通知她要按照正常住户的标准交纳物业费，王小姐手握通知单，不知道这费该缴不该缴？

[分析]空房未入住成为不少业主拖欠物业费的一个抗辩理由。司法解释规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业服务企业按照合同约定提供了相关

服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。即使有的业主一段时间不在小区居住，甚至完全空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为空闲房业主提供了服务。所以，业主不能以“没有入住”作为抗辩理由。本案中王小姐的物业费是应该交。

物业服务企业对业主违反物业服务合同或管理规约的行为是否有权制止，并要求业主承担责任？

[案例]黄先生、史女士夫妇系某小区某幢601、602室户主，601室与602室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门，该小区物业服务公司认为黄先生、史女士的行为构成非法占有，造成公共妨碍，在劝阻无效下，遂将两夫妇诉至法院。

[分析]物业服务企业对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为有权予以制止。物业服务企业现场阻止，并在发出违章通知单或整改通知书后，如果业主拒绝改正、不予理睬，物业服务企业往往显得办法不多。那么，物业服务企业对私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、通道及违规装修的业主，能否提起诉讼？在司法解释出台前，法院一般认为，物业公司不是权利被侵害人，不具有诉讼主体资格，无权对侵权业主提起诉讼。这次司法解释规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理公约实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。本条款明确了物业服务企业对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务和管理的行为享有诉讼的权利，这为物业服务、管理工作的开展提供了极大的方便。本案中，物业公司将黄、史两夫妇诉至法院的做法是有法可依的。