物业管理未尽责须赔偿

　　本文介绍物业管理公司未尽职尽责履行义务，需要赔偿损失，主要有以下行为的，可以要求物业管理公司索赔。

　　(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全、管理混乱的;

　　(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

　　(四)擅自改变房地产和公用设施用途的;

　　(五)其他不履行或者不完全履行物业管理合同及北京市居住小区物业管理办法规定的义务的。

　　物业管理企业违反北京市居住小区物业管理办法，有以上行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映;物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同。

　　相关案例：

　　原告　董照炎　河南省洛阳轴承(集团)公司设备处干部

　　被告　中信重机房地产开发有限公司

　　案由　赔偿

　　1999年5月22日晚7时许，董照炎下班将新购买的重庆嘉陵JH90—C摩托车放入青岛小区楼下的车棚里，锁车后上楼休息。凌晨4时许，门卫巡视时发现大门锁被撬，董照炎摩托车被盗。早上6时许，门卫问清原由后将此情况报告了中信重机房地产开发有限公司下属物业管理所。

　　该物业管理所曾于1999年1月7日向董照炎之父董樟桃(房主)收取现金300元，其中包括物业管理费100元。经查证，此小区属四级物业管理服务住宅区，要求小区应实施封闭或半封闭管理，有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务，区域内无闲杂人员。

　　洛阳市涧西区法院经审理认为，原告董照炎系被告物业管理所服务的住户，按照物业管理的有关规定，被告向原告征收了相应的物业管理费用。原、被告之间的权利、义务关系已经形成，被告在小区内必须确保安全，对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善，门卫防范不力，造成大门被撬，原告摩托车丢失，对此被告方有不可推卸的责任，造成原告损失应予赔偿。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，法院判决被告中信重机房地产开发有限公司赔偿原告董照炎经济损失4896.5元。

　　点评　近年来，随着城市住房制度改革的深入和住宅商品化的大力推进，物业管理这一新兴的行业也应运而生。物业管理是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。物业管理部门在提供服务时，由于制度不完备，防范措施不力，疏于管理，没有尽到应尽的责任，造成住房经济损失的，显然违背了合同约定的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”。第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿经济损失”。本案进一步警示，物业管理部门只有健全管理机制，完善自身建设，提高服务质量、管理水平和管理条件，才能减少不必要的纷争，从而在优胜劣汰的竞争中健康、有序地发展。

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