开发商与物业公司签订的物业服务合同对业主有约束力？

问：我入住“阳光花苑”不到半年，就觉得物业公司把小区管理得有点乱。不仅垃圾不及时运走，门口的保安对外来人员也不认真查验，对业主态度还很凶，可就这样的物业公司每个月收的物业服务费用却不低。我给物业公司提了好几次意见，还到房地产管理部门投诉过，可物业公司还是没什么改进。我想物业公司这么差的管理水平根本没有理由收这么高的费用，再说自己又没有和物业公司签过物业服务合同。物业公司依据的物业服务合同是它和开发商之间签订的，对业主应当没有约束，所以我打算不付物业服务费了，这们做行吗？

答：这样做是不对的，物业公司和开发商签订的物业服务合同对业主有约束力。

开发商和物业公司签订的物业服务合同叫作“前期物业服务合同”。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在业主入住到业主大会召开选聘物业公司之间有一段时间，如果这期间没有物业公司来管理小区的话，会给业主造成很多麻烦和困难，所以法规规定在业主和业主大会选聘物业管理企业前，由建设单位也就是开发商选聘物业公司进行管理。等业主大会召开后，再由业主大会来决定是聘用原来的物业还是聘用新的物业公司。因此，前期物业服务合同对业主是有约束力的，它的约束力能持续到前期物业服务合同终止日为止。

这样规定也经常让业主不满。因为提供前期服务的物业公司并非由业主自己决定，可前期物业服务期限少则一二年，多则三四年。业主与物业公司本来就“感情不合”，又被“指腹为婚”，在这么一个相当长的时期内，不可能没有一点矛盾。但在业主大会召开并解聘原来的物业公司之前，你也只能按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用，否则将构成违约，要承担违约责任。如果物业公司的服务质量确实很差，你可搜集相应的证据，要求适当少付物业服务费。