沪首例群租案一审落槌 法院：物业有权制止群租

昨日，上海市首例“群租案”一审落槌。在浦东新区法院陆家嘴法庭作出的判决中，原告付小姐要求上海绿城物业赔偿2400元等诉请没有得到支持。

132平方米的房屋被隔成10间

2006年5月23日，付小姐向杨先生租赁了位于上海绿城内一套建筑面积132.8平方米的房屋。双方在合同中约定，租赁期限为两年，房租为每月2400元。

“2006年5月23日，我将第一期3个月的租金付给出租人杨先生，然后向物业申请对房屋进行装修，物业核准并发给我装修进场证。”庭审中，付小姐表示，6月18日，房屋装修完毕后，自己准备将10张床搬进家中却遭到保安的阻拦。

对付小姐的举动，上海绿城物业———上海绿宇物业管理有限公司（以下简称上海绿宇）认为，付小姐一下子搬进10张床，同时又将房屋分割成10间，这不但超出了小区当时最高的分割纪录，而且有群租的嫌疑。因此，公司拒绝了付小姐的搬场要求。

由于争执无果，付小姐的10张床一直被扔在小区门口。一周后，付小姐将上海绿宇告上法庭。在递交的诉状中，付小姐认为，上海绿宇限制自己及房客进出，侵犯了人身权。由此，付小姐要求上海绿宇立即停止侵权，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。

小区业主包车旁听庭审

据了解，这起诉讼已开庭两次，而这场由群租引发的官司，吸引了上海绿城所有人的注意。“先后两次开庭，我们都组团去旁听案件审理过程，第一次我们30多位业主包了辆大巴去了庭审现场。”小区业主旁听者之一green_citizen说。

昨日的庭审围绕三个焦点展开：物业是否有权对原告采取制止行为，制止行为是否构成侵权；原告是否擅自改变住宅功能和布局；原告是否应遵守前期物业管理服务合同和住宅临时公约。

“物业阻止的是承租户合法使用权。”原告律师认为，“物业无权干涉租户搬多少张床。我国现有法律中，也没有规定禁止承租户群租，同时物业也无权对群租下定义。”

在原告看来，物业的行为不但缺少法律依据，且行为超越了现有法律框架，并在实质上构成侵权。

物业：制止群租有依据

据了解，在付小姐与产权人杨先生签订的合同补充条款中，双方约定，“甲方（杨先生）同意乙方（付小姐）分割出租（转租）”。

对此，被告上海绿宇表示，阻止搬床而是群租，“付小姐的行为违反了《上海绿城业主临时公约》及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》。”被告代理人表示。

“通过现场勘查，付小姐租赁的房屋客厅改成3间独立房，餐厅、主卧室、书房隔出了6间独立房。”被告代理人认为，“付小姐承租后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同人，这给小区带来很多治安隐患。”

至于付小姐和杨先生约定“允许分割转租”，上海绿宇认为，原告进行歪曲理解。“转租并非将原有的客厅、厨房改变原有设计用途进行出租。”

为证明这一观点，庭审中，上海绿宇向法庭提供了杨先生出具的证明函。证明函显示，杨先生和付小姐签订的租赁合同中虽然约定付小姐可以分割，但前提是不得违反国家和上海市的相关规定。

“一旦不制止‘群租’，我们将成为被告，而起诉的将是受‘群租’困扰侵害的业主们。”庭审中，被告代理人称。

宣判后原告未作任何表示

由于被告拒绝调解，陆家嘴法庭经过10分钟合议后作出判决。

在作出的判决中，陆家嘴法庭认为，付小姐擅自改变住宅实际功能和布局，没有按照设计功能使用房屋并进行分割转租，因此物业有权予以制止。

至于物业限制付小姐搬入家具的行为，陆家嘴法庭认为，这是在付小姐违反房屋设计使用功能后，物业对其使用收益进行的限制，而出租人也给予了认可，因此上海绿宇的行为方式并无不当。

宣判后，付小姐平静地签收了庭审笔录，未作任何表示。

法官建议

限制群租小区临时公约需完善

“目前，上海绿城小区内业主自居住房已达到1100余户，出租住房则有300余户，群租户则从去年高峰期的200多户下降至50多户。”上海绿城小区所在的东城五居委党支部书记蔡志兴说。

昨日庭审结束后，green_citizen第一时间在小区论坛上公布了陆家嘴法庭作出的判决，在跟帖中，上海绿城的业主都欢呼叫好。

在接受采访时，审理该案的法官建议，前期物业管理合同和临时公约条款可以对“分割出租”作进一步完善，从而维护多数业主的利益并制止群租。

物业观点

可能迎来治理群租“好兆头”

对此案，上海申能物业管理有限公司吴为(吴为博客,吴为新闻,吴为说吧)民表示，小区业委会可授权物业制止群租，这样物业面对群租就更“理直气壮”。“而在尚未成立业委会的小区中，物业公司可以在业主临时公约中添加不容许群租的条约。这样面对群租就能有据可查。”

而上海恒联物业有限公司忻智发则表示，遇到超常搬家的情况，物业公司一定会询问。一旦发现有群租嫌疑，物业公司肯定会上前劝阻。不过忻智发坦言，由于不具备执法权，如果业主不听从劝阻，物业公司也没有太好的办法。

在接受采访时，上海物业管理行业协会信息部许葆华认为，这一判决客观上会使物业得到鼓励，“这个结果对物业行业来说，是利好消息。”许葆华表示，虽然没有执法权，但面对群租，物业公司应该承担起劝阻和及时报告的责任。而本案的判决结果，无疑预示着治理群租“好兆头”的到来。

《东方早报》通讯员严剑漪 记者顾文剑 罗燕倩 李萌