上海《物权法》第一案昨判定 地面车库归全体业主

　　上海《物权法》第一案昨天出炉。南汇法院依据《物权法》判决一起商品房预售合同纠纷案中，关于小区地面停车位和地下自行车停车库的归属。业主龚先生要求房地产公司返还购买小区地面汽车停车位1万元、赔偿相应利息损失的诉讼请求获得了法院支持。同时记者了解到，《物权法》实施后，由于缺乏相关细则引发的争议不断涌现（详见青年报11月2日A13版报道），目前，最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释。
　　
　　●直击
　　
　　业主起诉：
　　已“买断”车位，物业还收管理费
　　
　　2005年2月，龚先生一家花了50余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。“当时觉得有个自己的停车位，以后停车方便，再加上小区内很多业主都买了，我们担心今后会停不了车，也毫不犹豫地掏了钱。”2006年年初，龚先生一家花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库23000元，地面停车位1万元。
　　
　　“本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰是管理费。”2006年5月，开发商交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿告诉记者：“不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫漫交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。
　　
　　但物业一直无动于衷，管理费照收不误，却没有一句解释。“停车位是小区的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。”今年9月龚先生一家向南汇法院提出了起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的33000元钱，并赔偿相应利息损失。
　　
　　庭审争议：
　　开发商是否有权出售车库车位？
　　
　　《物权法》从今年10月1日起正式实施，在《物权法》实施后第一个工作日，法院开庭审理了龚先生家的这一案件。庭审中，龚先生认为，地下车库和地面停车位是属于全体业主的，根据上海市物业管理规定开发商无权出售。因此其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。
　　
　　而开发商称，小区业主和开发商之间并没有签订合同，约定地上停车位和地下自行车车库归业主所有。因此开发商有权销售地下车库和地面停车位的使用权，不存在33000元不当得利之说，故不同意返还。
　　
　　法院判决：
　　地面停车位归全体业主所有
　　
　　幸运的是，龚先生一家成了《物权法》实施后，沪上首个受益者。
　　
　　南汇法院一审支持了龚先生一家关于地面汽车停车位的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　
　　现开发商将车位出售给龚先生，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还龚先生，故法院对原告该项诉请予以支持。
　　
　　而针对地下自行车停车库，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第（三）项规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。
　　
　　而对于本案中的地下自行车车库，是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，因此开发商当然有权出售地下自行车车库。
　　
　　原告上诉：
　　坚持地下停车库也属于业主
　　
　　“我们始终坚持地下自行车停车库属于业主共有的。”虽然取得了沪上《物权法》第一案的胜利，但对于法院的这一判决，龚先生一家表示要上诉。“我们将尽快向市一中院提起诉讼，因为关于地下自行车车库我们没有得到诉请。”
　　
　　●影响
　　
　　业主踊跃维权法院底气更足
　　
　　沪上《物权法》第一案一审判定后，记者在第一时间来到了康达公寓，在得知龚先生一家打赢了官司后，小区内的不少业主也跃跃欲试。“我们当时也购买了小区的地面停车位，法院的这个判决增加了我们维权的信心。我们也准备通过司法途径，为自己维权。”
　　
　　业主跃跃欲试想维权，势必会引发一波诉讼潮。对此，法院方面显然已经做好了充分的准备。“只要事实清晰，证据确凿，并能参照《物权法》，法院肯定会受理的。”
　　
　　沪上《物权法》第一案的判决保障了有车业主的合法利益，但一些法律界人士也提醒，即使车位归全体业主，业主也不能随意停放车辆。
　　
　　上海联业律师事务所律师王展告诉记者，对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定，并通过制定管理公约的形式规范管理。“现在很多小区没有成立业委会，或者业委会已经解体，而要在车位收费等问题上维护全体业主的权益，成立业委会迫在眉睫。否则，有些业主的权益会面临很大的损失。”
　　
　　●延伸
　　
　　《物权法》相关细则或将尽快出台
　　
　　《物权法》实施后，很多法律界人士认为，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中必须以司法解释加以弥补。记者了解到，目前最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释。上海市高级人民法院也专门就民事审判适用《物权法》所有权部分的相关问题展开讨论。
　　
　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”相关法律专家认为：该款“规划用于停放汽车的车位、车库”可理解为一定的构筑物，如地下空间的停车位、地上建造的车库等。另外，双方当事人之间的约定应当有两种情况：一种是开发商与业主之间的约定，另一种是业主与业主之间的约定，这种情况下车位、车库的权属已转移至业主的名下，业主再次转让时，基于车位、车库的从属性，受让对象应有所限制。《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”因此受让对象必须保证业主的需要。

　　
　　至于车位的收益，《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”单个业主使用车位应根据公平合理原则或业主大会通过的规则使用，收益归全体业主，不属于开发商或物业公司，但物业公司管理车位发生费用可以扣除。
　　
　　【相关案例】
　　
　　水漫金山殃及楼下
　　法院认定物业免责
　　
　　记者同时获悉，沪上首起依据《物权法》判决的房屋损害纠纷近日也在静安法院民三庭判决。
　　
　　2007年6月16日，长乐路小区水箱进行施工，施工人员停止了该小区的供水，但物业公司并没有在小区内张贴停水通知。那天上午，居住在5楼陈女士将阳台水龙头打开，并将下水道塞住。但在她离家外出时，未将水龙头关闭，导致在恢复供水后，水流渗漏进3楼同室李小姐的家中。李小姐起诉到法院要求陈女士和物业公司赔偿各类损失近1.3万余元。
　　
　　法院以为，物业公司没有及时张贴停水通知，与李小姐损害后果不存在必然因果关系，认定物业公司无需承担赔偿责任。依据《物权法》第7条、第37条之规定，判决楼上邻居陈女士赔偿楼下邻居李小姐房屋损失人民币4000元，赔偿李小姐家中衣柜等损失人民币450元。