物业管理纠纷案件之审判问题研究

　【内容摘要】近年来，物业管理纠纷大量涌现，法院所受理的此类案件数量呈逐年递增之势。但是，由于物业管理纠纷作为新类型的案件、诉讼主体和法律关系复杂、有关立法相对滞后、人们的相关观念尚需转变等多种原因，法院对此类案件的审理常常陷入困境。因此，有必要对于物业管理纠纷审理中的一些重点、难点问题展开探讨，积极寻找恰当的审理办法。本文以此为主线，在分析当前我国物业管理纠纷的特点、原因的基础上，详细论述了审理物业管理纠纷案件中的一些突出问题并提出解决对策。
　　物业管理作为第三产业中新生的组成部分，是在近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着城市建设速度的加快、以商品房为主的大型社区的增多，物业管理的问题也日渐暴露出来。
　　物业管理具体是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。在物业管理过程中，就形成了物业产权人（又称业主）、使用人与物业管理企业之间的新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理企业进行行业管理的新问题。
　　一、物业管理纠纷案件的主要特点
　　（一）、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大?
　　当前各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，各地法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年大幅度上升趋势。
　　（二）、物业管理纠纷形式及案由多元化，物业费纠纷居首位 　
　　物业管理纠纷的形式和案由涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷，并逐年呈现多元化趋势。根据纠纷性质可划分为：（1）、物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的纠纷有：房地产开发商与物业管理企业的物业管理承包合同纠纷、物业委托管理纠纷；公摊面积不清、公共设施不到位和不按期完工导致的合同违约纠纷；物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责；业主以种种理由拖欠管理费用或单方面要求降低管理费用；业主在合同外要求履行管理义务。（2）、物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为是指物业管理企业或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。例如物业管理企业乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设备，危及房屋安全；业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境， 噪声扰民引起的不动产相邻关系纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷。（3）、其他纠纷。例如业主在小区内受到侵害或被杀害引起的人身损害赔偿纠纷；业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；业主、开发商、物业公司及政府有关部门关于成立业主委员会的纠纷；业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。
　　物业管理纠纷中最突出的就是物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷。导致业主不交管理费的原因有多样，包括：（1）、业主认为物业收费项目和标准没有公示，或者是物业收费标准与服务水平不相符、物业乱收费、票据使用不规范等，据此以不交物业管理费进行对抗； （2）、有些业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交管理费；（3）、房地产商遗留下来的一些问题，造成业主和物业管理企业之间产生矛盾，相互间工作不配合，致使物业管理费用难以收取；（4）、一些业主有意无故拖欠管理费。
　　（三）、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，群体性纠纷明显
　　物业管理纠纷案件的诉讼主体包括了业主、使用人、小区管委会、物业管理企业、房地产开发商、行政管理部门。在法律关系上，涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。
　　同时，现在住宅小区一般规模较大，住户动辄上千人，很容易形成群体性纠纷。涉案当事人少则十几人，多则上百人。不同案件的小区业主作为当事人由于共同利益的存在，在诉讼中极易形成联盟，群体性诉讼趋势极为明显。
　　（四）、业主与物业管理企业积怨较深、矛盾尖锐，审理和执行难度大
　　近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象。小区保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端。由于矛盾激化，一方面使得物业纠纷案件调解解决难度极大，另一方面，因物业管理纠纷案属新类型的案件，有关法律规定不详尽或明确，在审判实践中又无现成的依据，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 同时，在案件执行中又很难对被申请人采取强制执行措施，执行阻力重重。
　　二、物业管理纠纷成因的法律分析
　　造成物业管理纠纷的原因很多，例如相关法律法规不健全，已制定的有关法规可操作性差，未能合理规范物业服务企业、明确业主委员会的合法地位，政府对其派出机构（如居委会）针对物业管理的责任和权限没能准确界定。从法律角度分析，引发物业管理纠纷的主要原因包括：
　　（一）、物业管理的相关法律法规严重滞后
　　有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地产建设，几乎不涉及物业管理有关规定。《合同法》也没有专门的条款予以规范。现有的专门规范物业管理的有：建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，由于这两个《办法》属部门规章，在适用时受到一定制约。国务院第9次常务会会议通过并于2003年 9月1日起正式施行的《物业管理条例》，该条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容。但是，条例中仍然对许多问题规定的不够明确、详尽，可操作性不强，从而使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。 特别是法院在处理一些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。

　　（二）、物业管理体制和社会行政体制不顺
　　当前我国物业管理制度设计上的重大缺陷，是物业群体性纠纷不断的根源。 例如：审批缺位，不该上的项目上了；验收缺位，导致出现质量问题；开发商在签订合同之前的承诺有些事实上已经超越了其能力范围，如三通问题等涉及政府垄断行业的行为和体制行为，审批程序复杂，难免会出现违约现象，从而使这种因社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁给了开发商和物业管理企业。
　　另一方面，这种体制上的缺陷又决定了开发商和物业公司利益趋向的一致性，形成建管不分的管理体制，即开发商和物业管理企业之间“父与子”的关系体，容易造成物业管理企业不便于处理有关问题或者有意不作为。
　　（三）、法律意识不强
　　法律意识淡化也是物业管理纠纷的主要原因之一。一是开发商或物业管理企业的服务意识不强，对与业主之间委托和被委托的关系认识不到位，相关的行为不规范，只收费不服务或者多收费少服务，侵害业主的合法权益。第二，业主的法律意识、消费意识、维权意识还没有完全树立起来，导致使用不交费、不服从管理等违法方法来处理问题，反而进一步导致矛盾激化。
　　三、法院审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题
　　(一)、物业管理纠纷案件的管辖
　　确定物业管理纠纷案件的管辖问题，应以纠纷的具体类型来确定：（1）、因物业管理引起的行政诉讼案件，依照《行政诉讼法》的有关规定来确定。（2）、物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。（3）、因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人大都在物业所在地的法院起诉。事实上，签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖；因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第24条的规定，由被告住所地或合同履行地法院管辖。其中，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，不能简单地认定其住所地即为物业所在地。物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地。由于涉及物业的合同均是在物业所在地实施物业管理 ，因此物业所在地应认为是合同履行地。 ?
　　（二） 、对无物业管理服务合同纠纷案件的审理
　　物业管理纠纷所涉及的主要是三类合同，即物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同。 在审理中应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力以正确处理物业管理纠纷。囿于本文篇幅，下文主要针对物业管理服务合同的问题作简要分析。
　　物业管理服务合同是一种提供劳务的委托合同。1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实践中有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同，或者是房地产开发商派自己的部门管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续。未订立物业管理服务合同的原因有多种：商品房销售、房改售房与物业管理的衔接问题，造成物业管理企业对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间因而未签订合同；业主因对拆迁分配房屋的地理位置、住房面积不满拒绝与物业管理企业订立合同；未成立业主委员会，物业管理企业无相应的服务对应主体等等。
　　在无书面合同可依的情形下，法院审理此类纠纷应注意以下问题：第一是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。第二是物业费的收取标准问题。诉讼中，业主常常会以双方无书面约定作为抗辩理由而拒不同意补交物业费用。法院审理时应当根据公平公正和诚实信用原则，认定只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，且业主们在日常生活中接受了物业服务，那么在业主或物业使用人与物业公司间就已构成事实上的物业管理服务关系，业主应交纳物业费。物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外的服务收费实行经营者定价。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准，法院在确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
　　（三） 、审查物业管理服务合同的法律效力
　　物业管理服务合同主要有两种形式，一是开发商选聘的物业管理企业与小区业主签订的前期物业服务合同，二是小区业主大会选聘的物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同。实践中，我国房地产物业管理起步较晚，各地发展不平衡，前几年因国家尚没有制定物业管理的法律或规章，甚至工商行政机关也未进行此项登记。有的房地产开发商成立了下属的物业管理公司，领有营业执照，但不具备法人资格。对该类物业管理公司所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《城市新建小区住宅管理办法》施行之日起划分（即1994年4月1日前）。在1994年4月1日之前所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，也不应以其不具备法人资格为由否认合同效力，因为既然已领取从事物业管理的营业执照，就表明其从事物业管理的行为是合法的。尽管有些地方性法规或规章要求物业公司应具备法人资格，但该规定是引导性的，是为了使物业管理公司走向自我发展之路，并不排除非企业法人从事物业管理工作。对于已经实际履行的物业管理服务合同，可责令房地产开发商补办经营手续以补正合同效力。同时，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。在1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《城市新建小区住宅管理办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理或注册成立物业管理公司负责管理。所以，如果1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

　　同时，法院在审查小区业主委员会与具有物业管理经营范围的企业的物业管理服务合同时，应当首先审查物业管理企业是否具备国家规定的物业管理资质，管理的项目、范围等与其登记的资质等级是否相符。对资质的审查直接涉及到物业服务合同的效力问题，建设部于2004年2月24日出台了《物业管理企业资质管理办法》并已于2004年5月1日起施行。第二是注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益，应确认此类不平等条款部分无效。
　　（四） 、审理物业管理企业违约引发纠纷的案件
　　物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为，如对公用部位、共用设施设备维护管理不善，对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业环境恶化、擅自将物业管理权发包给他人等等，法院应判令其承担相应的违约责任。另外，物业管理企业利用物业设置经营性设施也常常引发纠纷。按照有关法律法规，物业管理企业设置经营性设施应当征得业主或业主委员会的书面同意，并向有关部门办理报批手续，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，一部分应用于补贴物业管理公共服务费，另一部分应纳入维修基金。如果物业管理企业违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，还应当判决物业管理企业承担赔偿责任。
　　（五）、业主拒交物业管理费纠纷案件的处理
　　按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂。特别是高档公寓住宅的物业费是由物业管理企业与业主委员会协商后定价，若该住宅小区未成立业主委员会，则无法协商确订物业费，最终则造成物业管理企业自行定价，这便为日后有关物业费价格高低及合理性问题在业主与物业管理企业之间留下隐患。据此，在审判实践中要分不同情况作出处理：属于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费是行使合同履行中的抗辩权的行为，此时可根据物业管理企业提供服务的质量状况，判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费(但应交的维修费用不在此限)；对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。
　　还有一类常见的物业费纠纷案件是一些物业管理企业为迫使业主交纳管理费，采取停止供电、供水、供气等措施，而业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权为由提起诉讼或抗辩。《城市新建小区住宅管理办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，但并未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。法院审判此类纠纷需要具体情况具体分析。若物业管理服务合同中约定对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应从其约定。若双方无合同约定，应区分收费项目的不同特点来确定：物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停、水、电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理企业因此未能代交有关费用，致使供水供电供气等部门停水、电、气的，物业管理企业不承担责任；如物业管理企业收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停供水 、电、气的，则物业管理企业未尽服务义务，应承担违约责任，给业主或使用人造成损失的，应赔偿损失。
　　（六）、物业管理纠纷案件执行难问题的解决
　　为有效解决物业管理纠纷执行难的问题，法院应首先建议申请执行人将情况告知对方，再由法院发出执行通知。这样做可以使被申请人有一个心理预期，最大程度地降低敌对厌烦心理。其次对于仍拒不履行的业主，要认真倾听原因，对业主遇到的问题，要指明法律救济的途径以及保全证据应注意的事项。同时，法院应尽量避免大规模的“突袭”执行和采用拘留等强制执行措施，以防止矛盾的进一步激化。
　　四、针对物业管理纠纷案件频发的解决对策
　　（一）、尽快建立和完善物业管理的法律体系，使物业管理有法可依
　　以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理企业、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程，给法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。有关部门应尽快制定出台完善的物业管理法律，规范物业管理服务，加强对房地产开发行业的管理，改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式；针对目前物业管理中尚未解决的重大难题，完善相关的行政法规、部门规章，建立生态化的法律体系；通过立法进一步明确划分物业管理企业与政府有关部门、公用事业单位的权责，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制；明确开发商、业主、物业管理企业之间的责、权、利关系以及操作的程序、规则；明确业主委员会的法律地位、权利保障机制，建立开发商、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制； 明确界定小区内各公共设施的权属关系和责任归属。

　　（二）、建立新型的、科学的物业管理体制
　　要从体制上解决当前建管不分的弊端，按照市场规则优化配置资源，割裂开发商和物业管理企业之间的“父与子”关系，真正建立一种市场机制，确保各方利益，防止纠纷发生。严抓物业管理企业资质和物业管理人员上岗从业资质的审批制度，严格控制物业公司的收费标准和收费行为。同时，政府应积极创造条件，推进房地产改革，分业经营和分类管理。
　　（三）、加强宣传，提高法律意识
　　大力宣传教育，特别是加强对与物业管理密切相关的法律、法规、规章以及其他规范性文件的宣传力度，强化业主和物业管理企业的法律意识。特别是当前许多物业管理纠纷都是因物业管理合同内容上不完备、条款用语含混、欠缺必备的约定造成的。许多业主缺乏相应的法律知识，订立合同时没有仔细阅读、审查物业管理企业所提供的合同条款，结果一旦发生纠纷就很难追究物业管理企业的违约责任。因此，应当通过宣传教育，指导广大群众如何订立合法、合理、详尽具体、能有效保护缔约双方利益的合同。在业主与开发商签订商品房买卖合同时，应当明确前期物业管理公司的名称、资质、收费标准和收费范围，并约定在前期物业管理结束时，由业主委员会决定是否继续由该前期物业管理公司提供物业管理服务。同时应当将物业管理企业与业主之间的《业主公约》作为商品房买卖合同的附件一并签订，以作为确定双方之间权利义务关系和业主衡量物业管理企业前期物业管理水平的依据。在前期物业管理结束后，业主委员会应当召开专题会议，决定是否由原来的物业管理企业继续服务或重新聘任新的物业管理企业。在订立物业管理服务合同时，双方应对合同中物业管理事项、管理的标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款应一一审核、明确规定，从而保证双方能够依据合同约定，通过法律途径有效解决纠纷，维护自己合法权益。