物业服务质量下降 能否要求降低物业费用

　　　　　　　物业服务质量下降 能否要求降低物业费用

　　　刘某的住宅坐落于嘉麟花园。2002年5月8日，刘某与物业管理公司签订了《住宅居住、商业网点管理协议》、《公共契约》。协议签订后，刘某认为物业公司对小区门前某酒店的侵权行为未能及时制止，小区环境遭到破坏，物业的管理、服务区域内未完全达到约定标准为由，刘某拖欠了物业公司2003年1月1日至2004年4月30日物业管理费1139.5元，物业公司因此起诉。

　　于洪区法院一审判决，被告给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘某不服，提出上诉。沈阳中法审理后认为，双方签订的《管理协议》、《公共契约》系互负债务，没有先后履行顺序的双方合同，双方当事人应同时履行各自义务。物业管理公司未按《公共契约》约定，为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为；刘某不向物业公司交付物业管理费，是对物业公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，鉴于刘某实际上已接受了物业公司的物业服务，可适当减少交物业管理费金额。法院终审判决刘某给付物业管理费968.75元及相应银行利息。

　　评析：物业公司违约责任如何认定？如果业主有证据证明物业公司违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。根据物业公司提供服务的质量状况，物业公司按质定价，适当减少业主的应交物管费用，体现了对物业公司违约责任的追究。