“问题房”遭拒收 物业管理费何时计收

一场物业管理费官司，历经两级法院审判，一年多的时间才结案。争议的焦点就是房屋存在质量问题的情况下，能不能按合同的约定认定房屋交付时间，从而来确定业主缴纳物业管理费的起始时间。
　　发现问题拒绝收楼李先生在浦东购买了一套装修期房，在2003 年11月15日收到通知后，于2003 年12月14日前往收楼。开发商向其开具了入住审批单，并通知原告为其办理验、收楼手续。李先生领取了房屋钥匙、办理相关手续后，在物业公司工作人员的带领下进房屋进行验收；而在验收时却发现了约30处装修质量问题。这些问题由物业工作人员在《物业单元维保单》上一一列明，同时李先生交还了钥匙，拒绝收楼。
　　2004 年1月17日，物业公司以挂号信的方式通知李先生维修已经结束，要求其再次前往验收。李先生于2004 年2月7日前往验收，虽然较为严重的质量问题已经解决，但是依然有6处质量问题。此后双方争议不断，直至2004 年6月17日才基本解决，李先生当月入住。后来物业公司将李先生告上法庭，要求其支付自2004 年1月起的物业管理费。
　　付费时间从何算起本案的争议焦点在于被告缴付物业管理费的日期起算点应当如何确定。对此，李先生认为应当按照其验收合格之日（2004 年6月17日）后的次月1日，即2004 年7月1日起算；物业公司和开发商则认为应当以2003 年12月14日作为被告收楼的日期，该日后的次月1日，即2004 年1月1日起被告即应当开始缴纳物业管理费。
　　就李先生和开发商间的《商品房预售合同》，其补充协议第十六条第二款约定：房屋交付时如买受人认为该房屋存在质量问题的，买卖双方应当按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响买受人按合同约定的期限完成对该房屋进行验收交接。该条款对房屋买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款为格式条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目的合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当限缩解释为“存在一般的质量问题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。
　　如何看待质量问题本案所涉房屋，属于高档住宅，买受人合同目的的衡量标准应当高于普通住宅。李先生2003 年12月14日收楼时，查验出约30处质量瑕疵。尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定该日的房屋状态符合买受人的合同目的。李先生在验完房屋发现众多质量问题后，当即将钥匙交回开发商的行为，应当认定为其当日拒绝接受房屋，在房屋维修合格后再行收楼。故此，不应当以2003 年12月14日作为李先生接收房屋的时间。
　　从2004 年2月7日被告再次验收的情况看，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，根据被告与第三人间的《商品房预售合同》的约定，李先生此时应当接收房屋而不得拒绝收楼。就本案中2003 年11月15日、2004 年1月17日两个通知时间，前一次通知时房屋并不符合交付的条件，后一次通知时房屋已经符合交付的条件。因此物业管理费的起算应当以2004 年1月17日为标准。
　　本案所涉及的另一个问题是全装修房的验收问题，李先生所购买的是全装修房，对于全装修房交付时所应具备的条件，法律并未做出明确的规定，开发商虽然出具了《上海市新建住宅交付使用许可证》，尚不能说明开发商的装修是完全合格的。就此而言，国家应当出台有关全装修房的交付标准和有关全装修房的验收规定。可喜的是，上海市新的购房合同示范文本已经就全装修房有关问题有一定的涉及。