商业楼宇设备运行管理及其评估体系

摘要：对商业楼宇进行设施管理是一项系统化工程。随着设施管理技术含量的不断提高，必须要有一整套对设施全生命周期进行管理的方案，以提高设施运行的稳定性。要实现这一目标，就需要我们不断学习、总结并在实践中不断提高，以系统化管理思路去深入分析、完善、落实方案。
英国皇家测量师学会对物业设施管理的定义是：物业设施管理是对用户的非核心商业活动进行积极和有效的统筹，专业范畴涵盖人力资源分配、空间规划及楼宇保养等等，使客户能专注发展其核心业务，以达到策略性目标。笔者所在的上海东湖物业以务实创新的科学态度，在商业楼宇设备运行、管理及其评估体系方面做出了积极的探索。
一、物业设备设施管理标准和评估体系的建立
在工作实践中，物业管理企业应将国家建设部优秀示范楼标准、国家专项法规与技术标准、公司 IS0 9002 质量体系文件与管理软件、 《管理合同》 中的相关部分进行整合，形成一套具有较好操作性的评估体系，将此体系付诸实践，可以取得较好的效果，这主要表现在以下三个方面：
1. 运行自如：通过建立和完善物业管理系统运行方案，确保设备设施持续、稳定、有效地运行。
2. 以人为本：通过有效地对各系统设备设施的运行管理，使整体物业完全、完善、完美地服务于用户，为物业使用者创造人性化的服务空间。
3. 保值增值：运用有效技术手段，降低设备设施使用中的自然折损与非正常消耗，延长设备设施的使用寿命，将年运行故障率控制在 0.5% 以内，杜绝事故与重大事故。
在评估体系中，对设备的运行和管理进行的评估，既有定性，也有定量的指标，以客观地通过评估指标反映运行和管理的状况。笔者认为评估应不限于以下 7 个方面进行：
1. 设施设备的故障发生率；
2. 突发设施设备事故后的修缮费用；
3. 设施设备年耗费的维保、更新费用以及历年费用的比较；
4. 设施设备发生的能源消耗和运行消耗；
5. 设施设备目前的可使用年限与现行使用状况的比较；
6. 使用者的评价；
7. 其他直接影响使用的状况。
设备的维修保养费用看似一个静态的指标，但要将其作为设施设备的评价因素则应该从动态和静态两方面来理解：一是从绝对值来说，设备设施运行良好，维修保养费用自然就低；因不作为而降低维修费用，则将加重运行的消耗和折损，形成运行的潜在风险，这必将导致维修费用呈几何性上升。二是维护保养的费用究竟应该随使用年限增加，还是减少或者持平？这单一的指标尚不足以说明物业设施设备管理的客观情况。可以肯定的是，长期（ 10 年以上）的管理方所形成的稳定的供货链等因素必然明显降低维保费用。
由此可见，评价物业设施设备管理的指标不能单从静态的一个方面获得，而评估物业设施设备管理的有效性往往也不能以单一指标来评价。要客观地对管理时点进行评估，则需要引入时段指标的概念，也即评价设施设备管理的指标应该确定短期、中期和长期的指标，并将不同的指标进行量化的比较，以得出比较适合管理时点状况的数据。
因此，根据物业设备设施的实际情况制定相关的标准和评价指标形成评估体系，并将评估体系的具体要求作为制定一系列确保物业设施设备运行管理方案的依据，在过程控制中严格实施，使物业在长期的运行管理中保持一贯的低风险和高效益，便可促进物业保值增值，实现物业管理目标。
二、管理标准和评估体系在设施设备管理中的应用
发达国家物业设备设施管理的优势在于对管理的预见性上。在日本，自物业建成伊始，物业管理者就为大厦度身定制 20 年的长期维修保养计划。欧洲物业管理行业对设施设备的预见性管理已经完全步入专业化、社会化范畴。由于通过日常乃至于长期不间断的维护、保养、修缮、更新工作，使物业设施设备保持一贯的良好运行状况。
根据国家建设部颁布的相关标准，建立符