业主与物业博弈进入细节时代

　 业主投票大会招聘“新保姆”过程中，竟然因为缺少“地下车库”的产权而一波三折。而法院认定“地下车库”因没有进行产权登记而不计入建筑总面积。业内人士认为，这一案件对小区业主的维权具有重要借鉴意义。

　　2009年9月27日，柳州市桂中花苑君庭小区召开业主大会，选聘新的物业服务公司。小区208户业主中有140户对柳州市润林物业服务有限责任公司投了赞同票，这140户业主对应的专用面积为18353平方米，小区的建筑面积为33391.11平方米(不含地下车库)，根据《物权法》七十六条规定，其投票数已经“双过半”。

　　随后，业主委员会于2010年1月28日与润林物业公司签订了服务合同。

　　然而，老“保姆”华怡物业公司拒不认可这一结果，认为投票中小区的建筑面积未包括“地下车库”，并向柳州市城中区建设局提出申诉。

　　城中区建设局的书面答复称，应把小区4000多平方米的地下车库面积计入小区业主投票权数的建筑总面积中。根据这一答复，意味着小区地下车库的业主通建房地产开发公司未投票同意选聘新“保姆”，业主大会选聘润林物业公司的决议应该视为无效。

　　由于老物业公司没有退出小区，新的物业公司又迟迟不能进驻。2010年5月，君庭小区将华怡物业公司和通建房地产开发公司告上法庭，请求法院判决确认君庭小区业主大会关于选聘新“保姆”决议合法有效；判决老“保姆”及通建房开公司移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料。

　　城中区法院审理认为，原、被告双方对选聘新“保姆”决议经占总人数过半业主同意的事实无异议。截至2009年9月27日，君庭小区有产权登记的专有部分面积为33391.11平方米(不含地下车库)，而君庭小区的地下车库作为人防工程，至今没有进行产权登记，因此，君庭小区地下车库面积，不应计入用于确定业主投票权数的建筑物总面积中。判决被告华怡物业公司退出君庭小区物业服务区域，华怡物业公司及通建房开公司应向原告业委会移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料。

　　资深律师吉昆峰分析认为，随着《物权法》日益深入人心，业主和物业公司的“博弈”正在进入“细节时代”。一般而言，业主入住之前的原物业公司往往与开发商关系密切，掌握着楼盘的大量整体资料，在与业主博弈中有着先天的优势；相对而言，业主由于缺少楼盘的前期资料，往往容易吃亏。

　　柳州市住房与城乡建设委员会的相关负责人接受记者采访时认为，业主要维护自己的权益，应该一是通过国土部门充分了解土地开发的历史和现状；二是通过住房与城乡建设委员会，了解包括住宅、商铺、地下车库、小区公共设施、绿地、变压器等诸多领域的产权归属状况。

　　吉昆峰说：“地下车库往往首先是人防工程，此外，如果地下车库要进行产权登记，必须补偿土地出让金，地下土地出让金与地面土地出让金完全一样，就开发商而言，绝大部分不愿意缴纳巨额的土地出让金。这就意味着地下车库无法办理产权证。”