业主大会和业主委员会工作发展的分析与思考

　　业主组建业主大会和业主委员会，是广大业主行使业权的平台，是业主对自己所有财产进行管理与支配的执行机构，其建立与完善是民主进程中的一个重要环节，是我国基层自治组织的一种崭新模式。它的出现是我国市场经济发展和住房商品化的直接产物，是市民维权意识和自我管理需求的体现。

　　对业主大会和业主委员会工作的促进作用

　　《规则》中的第二章、第三章，详细研究和落实了业主大会和业主委员会的法律法规，明确了业主大会和业主委员会的社会作用、社会功能以及所承担的社会责任，做到有法可依、和谐发展。强化了适用法律的可操作性。《规则》中第二章第十五条至二十九条、第三章第三十五条至四十八条，明确了业主大会和业主委员会的权利、责任、义务和工作范畴，规范了操作程序，保障了全体业主的公共利益，同时《规则》还明确了对业主大会和业主委员会的监督细则，加强各级政府职能部门对业主大会和业主委员会的指导。

　　同时，加强了业主权利实现的法治“软件”建设，培育业主的法律意识、参与意识和自主管理意识。作为业主自治组织的业主大会和业主委员会的发展需要具有现代公民意识和社区意识，增加认同感和归属感，关注公共事务，乐于奉献，讲究工作方法，从而使业主委员会真正成为业主的“家”。

　　强化了业主委员会统一管理的运作机制

　　把业主委员会纳入了相应的管理轨道，密切配合、各司其责。业主大会和业主委员会虽然是群众自治组织，但它是一个松散的群众组织，自我约束力和自制力比较弱。虽然《物权法》、《物业管理条例》赋予全体业主监督、检查、约束业主委员会的权力和行为，但对于大多数业主来说还是事不关己为好。所以在坚持业主委员会自行管理为主的前提下，《规则》中的第四章，明确了街道办事处和政府房地产行政主管部门应将其纳入日常工作事项。

　　落实规范了街道办事处、建设单位与房管部门的“指导”和“协调”角色。《规则》第四章第五十条至五十三条，明确了业主大会和业主委员会筹备、组成由街道办事处牵头，居委会、房产办、派出所派员参加，建设单位协助，把好人员关，使筹备工作过程处于相关部门的掌控之下。在日常运作的监管方面，《规则》第四章第五十四条至六十条，突出了街道办事处的综合协调作用，突出了主管部门的业务指导作用，突出了居委会的实时监督作用，实现了业主委员会运作监管的制度化、规范化和长效化。

　　依法行政，及时化解矛盾。按照《规则》第四章第六十一条的规定，强化了属地政府对社区管理的机制，建立由属地政府组织的相关部门联席会议制度，属地政府负责针对社区内不同性质、不同类型的物业纠纷，牵头组织相关部门参加联席会议商讨应对措施，将社会矛盾化解在萌芽状态和小范围内。

　　业主大会和业主委员会建设未来发展的建议

　　首先，完善自身运作机制，业主大会和业主委员会要完善选举制度。要充分发扬民主，让业主们加深彼此之间的了解，通过宣传、演讲和社区基层组织推荐等方式让业主们尽快地了解身边的“能人”，如愿选择所需要的业主委员会成员。其次，要明确业主委员会的权利、义务和责任。第三，要完善业主委员会的会议制度和换届选举制度。业主委员会要定期召开委员会议，研究决定重大事项；定期召开业主小组联络会议，了解业主对物业管理的意见和要求；定期召开业主大会，向业主们汇报工作，听取意见和建议；适时对业主委员会成员进行调整，做好换届选举。

　　另外，还应加强对业主委员会监督、指导。首先，要建立业主对业主委员会的监督机制。建全业主委员会相关工作制度，加强与业主的沟通，接受业主的监督，对业主负责；其次，加强物业服务公司与业主委员会之间的业务沟通，物业服务公司和业主委员会同有管理好小区物业的共同目标，为小区业主创造一个舒适安宁的生活环境，物业服务公司利用自己的专业优势，协助业主委员会日常工作，如建立业主委员会与物业管理单位例会制度，互通信息，检查管理服务计划的执行情况，研究解决有关问题；在业主委员会作出决议时，从专业的角度提出意见和建议，给予必要的配合。

　　业主委员会主任或主要人员要专职，业主委员会主任（或负责人）是业主委员会领导人，对业主委员会运作起关键作用。能正常规范运作的业主委员会得益于其中“德才兼备”的核心人物以及他们的良好操守和工作能力。可以尝试通过市场化运作，建立引入、培养“能人”的有效机制。例如：

　　①职业化制度。即让业主委员会主任成为新兴的职业，主任为专职人员，其他委员兼职，也可聘用专职工作人员。在舆论、政策上给予宣传、激励，让这一职业成为新兴行业。

　　②公开聘用制度。通过职业化带动专业化，向社会公开物色、招聘业主委员会主任人选，再通过业主大会选举产生，实行聘任制，吸引高素质人才，逐步提升业主的管理水平。

　　③培训、考试考核与注册制度。从事业主委员会主任这个职业的人员，必须先经过有关部门组织的相关考试，考试合格取得从业资格证和从业上岗证。同时加强对专、兼职业主委员会成员的培训，特别是相关的政策法规的培训，明确业主委员会的权利和义务，摆正业主委员会在小区物业管理中的位置。人员培训可以由房产办相关部门负责，房产部门同时负责审定相关的资质，由业主委员会聘用，全职维护业主们的合法权益，并向业主委员会全体会议负责，工作期间的收入由业主统一支付。

　　中共十七大报告指出：“社会稳定是人民群众的共同心愿，是改革发展的重要前提”，要“最大限度激发社会创造力，最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素。”上海要创建城市居住和谐社区，体现城市居住价值，采取有力措施，加快业主大会和业主委员会的组建进程，使业主权益依法得到关注与保护，是真正体现安居乐业，促进和谐发展、激发社会创造力的重要因素。

　　作者系上海中星集团申城物业有限公司总经理