因地制宜推进“第三方监理”

北京市物业服务初始定价或将引入第三方监理机制。1月 27日，北京住建委负责人公布的这条消息，立刻引起了热议。人们问：第三方监理费谁来付?监理机构的资质怎么认定，谁来监管第三方?是否有完备的法律机制与之配套?

近日，2010年3期《中国物业管理》杂志的作者沈克明先生把有关“住宅小区强行引入第三方监理”的原文贴在焦点网上(网文题目：《包公活到2010年只会说一个字“难”啊!》)，一天就有186人浏览。北野跟贴说：“政府应该做什么?好，就算是建方了第三方，如果第三方照样腐败怎么办？照样没有诚信怎么办?第三方的预算从哪里来?如果从收费来，那么，如何不被收买?”

问题很多，担忧很多。但是，支持者也很多：“或许这也是一种可尝试的方式”，他们说。

希望有效化解物业服务纠纷

“引入第三方监理机构是为了将物业服务矛盾化解在初始阶段，促进行业健康发展。”这种提法源于长期以来物业管理行业得到了快速发展但是物业服务纠纷仍然时常发生。其中相当一部分纠纷是在业主入住初始阶段甚至在开发阶段就已经埋下的种子。

第一，部分开发商以及承建商不能按照有关标准施工，造成了建筑质量和规划设计方面的诸多问题，这些问题如果在业主入住前不能得到及时解决，很自然就顺延到物业管理阶段，但实际上物业服务企业不愿意也没有能力、没有义务承担这些责任。

第三方监理的一个重要作用就是房屋质量验收，将开发阶段的问题体现在纸面上，避免日后发生纠纷的时候没有证据可依。同时，项目日后更换物业服务企业时，第三方监理的相关资料可以做为小区设施设备评估的依据之—。

第二，如果业主在买房之前与开发商未有相关协议，也未有法律保护，开发商遗留问题就不能得到及时解决、妥善处理，可能导致物业服务企业与业主之间常发生矛盾，业主以各种理由拒交物业费。与此同时，部分物业服务企业收不到物业费，导致物业服务企业难以生存，物业服务企业与业主之间形成难以调和的矛盾。

第三方监理的另一个重要作用就是推广“服务消费”的理念，将物业服务企业从繁杂的纠纷中剥离出来，也为业主找到一个解决纠纷的出口，同样可以促进开发市场的竞争更加公平公正。

模式未成熟前宜缓行

开发商遗留的问题以及前期入住阶段手续违规等问题，确实是物业服务企业最头疼的。例如：笔者所在企业服务的某小区，个别业主一年、两年甚至更长时间的不缴纳物业费，管理员以告示、电话等形式通知业主，但这些业主只是口头答应，未能兑现。业主拒绝缴纳物业费的原因部分来自物业服务企业，大部分还是来自于入住前期遗留问题，包括水暖气的供应不到位，以及建筑质量问题引起的设施设备、建筑物损坏等等。

以上是笔者工作中经常遇到的典型事例，这只是物业管理纠纷中的一小部分。如果引入第三方监理制度，一定程度上可以对开发商、业主及其物业服务企业起到监督的作用。按照理论上推断，诸如以上案例中的开发遗留问题可以在验房阶段可以得到解决，同时，业主在购买房屋之前，由第三方对物业服务企业的各种收费、管理规定审议是否符合标准，也能在一定程度上缓解物业管理收费难题。这样一来，入住初始定价阶段引入第三方监理也不失一个好选择。

但是，第三方监理模式尚未成熟的情况下，引入第三方监理机制还存在以下问题：

1．第三方监理费用由谁承担?业主吗?如果让业主自由选择最后达成一致，将是一个漫长而“艰辛”的过程。开发商?开发商承担的赋税已经有六个多项。物业服务企业，物业服务企业本身就是微利企业。有一种提法是：“三方联合分担”但是，三方联合分担也有可能全部以隐性方式转嫁给业主，让原本高企的房价再上“新高”。当然，多方热议可以吸纳更多合理建议，保障第三方监理制度正式推出后最大程度实现多赢。

2．第二方监管机构是否能够公平?第三方监理机构作为—个营利性的机构，在监理活动中必将要收取一定的费用。监理费谁负担引发的另一个直接问题就是监理是否能够公平，闲为付费方自然而然成为了第三方监理机构的客户，客户就是上帝，如何对上帝说不?很难。

3．第三方机构的专业水平怎么把关?笔者认为政府必须设立相应的管理机制，定期或不定期的对第三方介入情况进行有效的监督，只有这样形成一个链条式的监督网络，才能保证物业服务企业和业主的合法权益不受侵害；作为物业管理行业中一名管理者，希望第三方机构进入后应立足于业主和物业服务企业之间，能够公平、公正来做一名裁判，为物业服务企业与业主之间搭起到桥梁，减少和避免纠纷。

4．政府监管第三方是否就能万事大吉?政府监管首先需要完善的法律法规作为后盾，一旦出现纠纷才能有法可依；其次政府部门的行政资源是有限的，如果将第三方监理环节纳入行政部门监理，应该有充足的行政资源做准备。

“第三方监理”纳入市场机制

将第三方监理纳入市场机制，让市场决定“第三方”的去留或许是一个不错的选择。如果按照市场规律运作，第三方监理应该按照自由选择、自由买卖的规律由愿意付费的一方聘请监理机构一一类似于现在市场上的 “验房机构”。

主管部门能够做的只有“号召”或者说推荐“第三方监理”前期介入的方式。毕竟，作为一种评价机制，公平公正的“第三方监理”能够化解一些问题。

例如，在住宅物业，“第三方监理”机构介入能够帮助业主在购买房屋之前，对住宅小区的绿化环境、公共设施(包括电梯、中控)，小区的安全保障等全方位的考察，业主不了解的方面，第三方有相关专业人士作讲解，让广大购房者放心安心。另外，如果业主买房后住入小区物业服务水平与购房前所讲的服务标准相差很大，业主就可以通过第三方对物业服务不合理的规定进行协调整改。如果说，通过第三方协调，物业服务企业仍然服务跟不上，不能满足业主的要求，第三方代表广大业主对于物业服务企业解聘，另行聘用资格齐全、服务管理全方位一流、符合小区业主要求的公司来接管。

第三方介入对于广大业主来说，只要业主购房之前，认真阅读有关的规定，按照协议办事，而第三方机构要承担代为监理的职责：首先是依据小区的不同情况制定物业服务标准；其次是在新小区交付使用时，第三方机构代替小区业主对绿化地、消防设施、电梯共用设施进行专业化验收；再次是制定物业服务的详细技术标准，在业主和物业服务企业发生矛盾时作为评判依据的一种。

新房入住，很少有人想到去看看小区的消防设施、电梯达不达标、保障设备、设施的运行，即使想去看，不是专业的也看不出问题来，由第三方机构进行小区设备验收，各项服务的标准制定，在出现物业纠纷时，可以由第三机构进行评判，解决纠纷。整体讲第三方介入主要工作重点是对物业服务企业和业主进行公平、公正的监督第三方同物业服务企业一样是为业主提供服务的机构。

作者单位：北京正中方物业管理有限责任公司