物业管理呼唤绿色——谢家瑾会长在中国绿色社区高峰论坛上的发言

物业管理呼唤绿色

——谢家瑾会长在中国绿色社区高峰论坛上的发言

中国物业管理协会会长　谢家瑾

　　随着世界人口增长和经济的发展，建筑及其运行的资源消耗和环境效应，对全球的资源环境的影响日益显著，减少建筑能耗和污染的排放、节约资源、保护环境、实现建筑与自然的和谐共存是全球面临的共同课题，建设节约型的社会是世界各国可持续发展的共同方向。

　　作为发展中的人口大国，中国面临着发展经济、改善民生的繁重任务，也面临着资源环境制约的严峻挑战。节能减排和环境保护，是一项长期而艰苦的历史任务，也是一项重要而紧迫的现实工作。

　　在党的十六届五中全会上，建设资源节约型社会就被提到了新的高度，并正式写入了“十一五”计划。资源节约和环境保护目前已经得到了高度重视，而建筑节能减排也已经成为转变经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由此可见，物业管理与节能降耗的密切关系。

　　众所周知，绿色住宅已经成为当今住宅业发展的趋势，但是目前绿色住宅的理念还仅仅局限在建筑物的规划、设计、施工、运行、维护、拆除或再使用的建造过程中，而对于入住后物业管理阶段涉及的资源保护和生态环境、减少污染以实现社会总体效益的最大优化的问题，各方面的重视还十分的不够。因此，考虑推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然趋势。

　　物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，物业管理涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好物业管理的各个环节，能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，对保护环境和建设节约型社会作出积极的贡献，这是物业管理全行业应尽的社会责任。

　　从1981年至今，中国的物业管理走过了不平凡的26年发展历程，我们拥有了世界上最大的管理规模、最快的增长速度、最多的服务企业和最庞大的从业人员队伍。我们具有从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度，已逐步形成了内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系。我们确立了物业管理企业资质管理和从业人员的执业资格制度，通过国家行政许可来规范物业管理的服务企业和从业人员。

　　我们尝试着将物业管理与社区的管理结合起来，建立起一套有效的调处和解决物业管理纠纷的综合机制。我们的服务理念日益和国际接轨，我们的服务品质在快速的提升，我们的客户满意度也在不断的增长，我们的竞争机制逐步的形成，多业经营稳步的推进，公平、公开、公正的物业管理市场正在逐步的形成。我们的职业经理人队伍日益的壮大，越来越多的品牌企业正在涌现。物业管理的观念渐入人心，越来越多的业主对物业管理从被动的接受转化为主动的参与。

　　物业管理在中国经历了二十多年的发展，已经渗透到城市的每个角落，改变着城市的管理体制，改善着人们的生活和工作。但是我们也不得不承认，在物业管理快速发展及其巨大成绩的背后，存在着牺牲环境、透支资源等问题，表现在：物业服务中清洁、保洁、绿化等；对城市生活用水的过度利用；空调、电梯等系统节能措施不到位，造成对电力过度的消耗；设施设备管理的疏忽带来的水的跑、冒、滴、漏；设施设备的大力运行造成了电耗浪费；重复的装修对材料和劳动力的严重损耗；对清洁剂和杀虫剂等等的选择和使用不当，给环境造成了污染等等，这些问题已经引起有关方面的重视。

　　近几年，一批物业管理企业在节能环保等方面进行了积极的探索，做了很多有力的工作，取得了一些可喜的成绩。但是绿色物业管理的理念尚未被全行业所认识，推进工作的力度还十分的薄弱。但是让我们高兴的是，金都房产今天搭起了这样一个平台，有这么多专家领导、行业骨干和我们的业主在一起，共聚一堂来研讨绿色物业管理这一全新的主题。在这里，我们既看到了金都全面启动绿色物业管理的决心，更加切实的感受到金都房产所承载的社会责任感。

　　金都物业通过启动绿色物业管理与建设绿色社区的概念，并辅以ISO14000国际环境认证体系为实践的标准，是务实而有利的创新，代表着我们物业管理发展的趋势。近几年，绿色建筑得到了国家的大力提倡，全国涌现出不少像金都房产这样这样致力于开发绿色建筑的房地产企业，也耸立起了更多的建筑社区。绿色建筑的基本理念包括保护环境使它少受污染、节约资源并提供人性化的生活空间。

　　建筑的真正寿命应该是全周期的，这就意味着绿色建筑要真正的发挥作用，80％的阶段应该是处于交付给业主使用以后的运行时间，而这个阶段的物业服务直接影响着这些建筑的功效，更重要的是影响着业主的生活、工作习惯。我们看到，金都房产在全国率先推进绿色住宅建设，并取得了出色经济效益和社会效益的基础上，本着积极响应世界环境保护关于增强社会、组织、公民的环境意识，促进减少污染、节能降耗、提高社区健康、绿色环保生活品质的倡议，通过启动ISO14000系列标准，致力于绿色物业管理的推进。我们相信，这将对我国物业管理的发展作出积极的贡献。

　　ISO14000系列标准是国际标准化组织ISO／TC207负责起草的一项国际标准，ISO14000是一个系列的环境管理标准，它包括了环境管理体系、环境审核、环境标志、生命周期分析等国际环境管理领域内的许多焦点问题，旨在指导各类组织取得表现正确的环境行为。ISO14000系列标准在我国已经有了一定的推行，但是在物业管理系统实施这样一个体系还是一种崭新的尝试和探索，这套系统不仅能够对我国环境保护工作起到积极的推动作用，也会为升级物业服务的质量和内涵起到积极的作用。
　　
　 下面，我从下面几个方面简单的描述一下我对“积极作用”的认识：

　　第一、有利于实现社区环境，呼吁物业经营的协调发展。

　　ISO14000系列标准的实施，强调全过程的环境管理和控制，实施这样一个标准，可以加速产业结构的调整，鼓励物业公司积极使用无毒、无污染的产品，节约服务中的消耗材料和积极的使用新能源、新工艺，为实施社区全过程的控制污染和清洁运行提供程序上的保障。实施ISO14000不仅可以促进物业管理公司节能降耗、降低成本，同时还可以降低社区污染物的排放量，减少污染事件的发生、减少环境的风险和环境费用开支，为社区人人主动保护环境创造条件。

　　第二、有利于加强政府对于社区环境管理的指导，提高物业企业的环境管理审批。

　　我们的环境管理都是以环境管理的法律法规标准为依据的，要有效的控制和解决这些问题，还有赖于政府的干预作用、法制的规范作用和标准的引导作用。ISO14000系列标准是指导组织建立和完善环境管理的行动大纲，是规范企业达到政府、法律法规标准要求的管理工具。实施ISO14000系列标准，建立环境管理体系，企业的领导层要对遵守国家环境法律法规和其他要求作出承诺，要首先达到国家法律法规标准的要求，这有利于规范企业的环境行为，为改进环境保护工作、提高企业的环境管理水平起到非常积极的、重要的推进作用。

　　第三、有利于提高物业公司及其服务在市场上的竞争力。

　　ISO质量认证作为一种市场行为，仅向消费者表明了物业公司服务的质量，而ISO系列标准的实施向消费者提供了这样一种信息：谁取得了ISO14001的认证，谁就对环境保护作出了贡献。一个能对环境负责的企业所提供的服务也一定是健康的、绿色的、能对消费者负责的。物业公司实行了ISO14000系列标准，势必会提升社区和服务的环境价值，有助于加强企业的环保形象，提高物业服务的环境效益和经济效益。

　　第四、有利于提高全民的环境保护意识。

　　实施ISO14000，建立环境管理体系，要求物业公司的全体员工进行系统的环境方面的培训，并要求员工在观念、行为方式和思考过程等方面有所改变，需要指导社区面临的环境问题，以及改善社区的环境行为。如果众多的物业管理企业都能够实施ISO14000，建立环境管理体系，就会有相当多的物业从业人员加上社区的业主，更多的了解环境工作的重要，重视环境保护的工作，就会使全民的环境保护意识有一个更大的提高。

　　要开展绿色物业、绿色社区的服务，并非都必须在高档的物业小区或者需要投入大量的资金去进行改造才能够完成，一方面，有条件的物业管理公司可以通过实施ISO14000的标准来提高；另一方面，我们全国所有的物业管理公司都应该行动起来，通过自己企业的努力和进步，来改善我们的社区和环境，建造一个全寿命的绿色社区。

　　要做到这一点，当前我们应该注意以下几项工作：

　　第一、提高全行业的绿色节能降耗意识。

　　随着建筑节能型社会在全国范围的展开，物业管理企业无论是从建筑物的设计、施工及其对原材料、设施设备的选择，提出合理化建议的早期介入，还是到后期管理中的节能降耗所能发挥的作用都是不可替代的。就是在早期介入的物业管理阶段，就应该对开发企业的建筑物的设计、施工、原材料和设施设备的选择提出合理化的建议，为后续的绿色物业管理打下基础。有条件的物业管理企业，可以在企业内部建立专职的节能环保监督员，并要求全体员工重视节能工作、查找薄弱环节、研究解决对策，把节能工作列入到对各部门的考核内容。同时以各种形式的宣传，调动业主积极参与到节能环保当中来。

　　第二、物业管理的前期阶段是打好后期使用阶段绿色节能的基础。

　　企业在取得物业管理权后，应当从绿色、节能和降低物业管理费用出发，在规划、设计、监理、施工等方面多提合理化建议。比如建筑物的墙体层面的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的科学合理、垃圾收集和处理的方式、中水的回收利用、太阳能安装位置的预留、精装修的绿色选材等等，你必须在前期的过程当中对开发企业提出合理化建议，到后期要由物业管理企业做中水回收的改造等等，要花费大量的钱，我认为那个可能性就会小很多。

　　第三、要特别注重对既有建筑的节能改造。

　　现在有些企业已经开始在做，但是做得很不够，我想这在金都物业推行绿色物业管理的过程当中，要进一步的引起重视，包括对旧住宅区整治改造来延长其使用寿命。延长使用寿命不要大拆大建，这本身就是社会资源的一种极大的节约。通过提高门窗密封性和屋顶的平改坡等等来提高能源的利用率，这在国外发达国家是普遍推行和积极鼓励的，通过加强对地下管网的维修、养护，减少因为跑、冒、滴、漏而造成的能源浪费等等。但是这些改造都一定要征得业主的同意，形成节能的共识再付诸于行动，例如物业管理企业还可以通过对管理管辖项目、公共噪音系统、空调制冷系统、供水系统的改造，一方面取得较好的经济效益，同时还可以赢得丰厚的社会效益，尤其是当前我觉得更加有现实意义，因为今年1月1号开始实施《劳动合同法》，据我们了解，物业管理的成本有大幅度的上升，很多物业管理企业面临着亏损的危险，如果能在节能降耗等方面多下一些功夫的话，我想在物业管理的成本降低、保持经济效益等方面同样能够有比较好的效果。

　　第四、从点滴入手，把绿色节能工作落实到日常管理工作中。

　　第1、想办法减少能耗，例如合理的调整噪音功率和供暖的温度，利用回收的中水进行绿化等等；

　　第2、提高能耗的利用率，合理的调节设施设备的方式和运行参数，例如一些物业管理企业将所管的大厦多部电梯改为联动，大大降低了电梯的空驶，既达到了节约用电的目的，延长了电梯的使用寿命，同时也降低了管理费。

　　第3、杜绝物业管理过程中的污染，我想这个方面也特别的重要。比如避免在物业管理中对绿化进行维护的时候使用一些杀虫剂、除草剂、化肥、农药，避免对土地环境的污染。刚才鲁总说了能够用手摘除的，尽量少用除草剂，因为它毕竟对环境会有污染，还有目前正在提倡的垃圾分类收集，已经有不少的小区对垃圾分类慢慢的重视，但是很多时候的垃圾分类只注重做表面文章，包括我现在住的小区，垃圾分类实际上有不同的桶，但实际上大家还是乱扔，没有真正的做到。像美国、日本这些国家，它除了在大力的推进过程当中是有严格的法律制度和规章制度来作为保障的。我想很多业主和居民，现在并不清楚什么是可循环，什么是不可循环，可循环、不可循环，对于社会、对于社区、对于居民到底有什么意义，我们物业管理企业在做垃圾分类的时候，一方面要加大宣传普及；另一方面，垃圾分类收集器的设计要更加通俗和人性化，同时对没有按此做的业主要进行劝导和引导的工作。

　　第五、改进企业的管理水平，构建和谐稳定的社区环境。

　　绿色社区必定也是和谐、和睦，有着优秀社区文化的住区，物业管理行业的公共性和综合性。它的持续性和长期性、受益群体的广大性和差异性，都对我们物业管理企业的管理水平提出了更高的要求。只有精于管理、善于协调，才能实现社区安定和社会稳定的和谐目标。

　　第六、不断提高绿色产业创富的能力，实现业主价值和企业效益的同步增长。

　　一方面，绿色、良好的物业管理能够使物业保值增值，我们每个业主都非常希望自己的产业能够保值增值，科学绿色的资产管理能够为客户节约成本创造价值；另一方面，物业服务企业通过绿色服务的经营活动，取得自身价值的同时，也为社会创造着财富。

　　随着绿色物业产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济的比重将进一步提高，绿色环保节能工作贯穿物业管理的方方面面，抓好环境保护和节能的工作，社会、业主、企业三方面都将受益。因此，物业管理全行业应该共同努力和行动起来，把绿色建筑发展的战略落实到百姓生活工作的实处，以促进中国城镇化建设快速的转变，朝着“重科学、重节约、重效益、重质量”，健康协调发展的方向，以实际行动为建设节能型社会作出应有的贡献。同时，也能够推动物业管理的可持续发展。

　　绿色物业涉及每个家庭、每一个公民、每一个从事物业管理的企业，我们要广泛的宣传绿色环保的重要性、紧迫性，宣传政府节能减排环保的各项政策措施，提高全社会节能环保的意识，充分调动社区、业主委员会、业主的积极性和创造性，推动全社会的广泛参与，共同来构筑我们的绿色社区和品质家园。