如何把物业收益装进业主口袋

而现实情况却是，目前物业的经营性收益似乎都装进了物业公司的口袋，大多数业主不仅没有分到物业经营的"红利"，甚至连这些钱是否存在、有多少都不清楚。不过这一情况已经被打破---昨天上午，华远·尚都国际中心、华远·华盈大厦首次向业主兑现物业的经营性收益，其中包括广告经营、场地租赁、停车场收费等收入，总额高达115万元。这一消息让许多人为之振奋，专家称此举有示范作用，媒体也发出感慨---"管家终于把钱还给主人了"（见3月7日《法制晚报》）。

　　的确，主人终于拿到了自己应得的钱，管家终于摆正了自己的位置，这个结果无疑让人高兴，但是，如果仔细分析这一示范案例，我们会发现，现在高兴也许早了些。

　　可以注意到，此次管家派发红利并非源于法律的强制力。据报道，华远集团名为"业权"管理的改革已酝酿多年，它纯粹是企业自觉行为，且种种迹象表明，它可能有着商业上的动机。

　　当前，对如何落实小区业主共有设施的经营收益权属问题，各项法规都简单模糊，法律的缺位导致了业主对物业经营收益的知情权缺乏有力保障，物业如果不及时、足额向业主派发物业经营收益，法律也没有相关的惩戒或赔偿条款，如此背景下，物业企业派发"红利"，完全是可做可不做。再加上目前北京不少小区和商用住宅都没有成立业主委员会，物业企业或开发商实际上就处于"主人"的位置，在这种情况下，要想让物业企业自断财路，把钱往外掏，那更是难上加难。

还有，此次虽然看起来管家向主人还钱，然而，管家似乎掌握了充分的主动权。

据报道，业主获得的115万元"红利"，是在扣除税金和成本之后的数字，税金的数额当然是铁板钉钉，但成本的多少似乎有着很大的弹性空间。在成本的界定由管家全权掌握的情况下，业主靠什么保证"管家"的公正无私呢？

　　此外，虽然业主获得了115万元，但是管家之前主动与业主签好协议---钱将被存入业主账户，冲抵下一年度的物业管理费。尽管物业此举意在保障业主权利，有着良好动机，但物业毕竟是由业主雇佣，业主对于物业设施的经营收益使用，理应享有充分的主动权和话语权，物业要求业主把钱用做物管费，这似乎有管家代替主人作决定之嫌。

　　其实，正确的做法应该是，物业设施的经营应该由业主大会决定，业主委员会全程主导---经营项目、伙伴由业委会选择，业委会不但要考虑项目的收益，更要考虑项目对业主的生活工作有没有负面影响，经营收益由合作伙伴（如广告商）直接打入业委会指定账户，由业委会直接掌握，到年终结算时，业委会将严格审核，向物业企业支付经营项目的管理费用，余下的钱，在支付相关税金后向所有业主派发。

然而，以上设想却遇到一个大难题---现行法律并未明确业委会的法人地位，因此业委会就不具备民事行为能力，无法履行对物业设施经营的管理职能。而在大多数国家，这问题早已妥善解决，如在俄罗斯，业主委员会叫所有权人协会，它具有法人地位，可以到有关政府机构去登记，因而有权对整个建筑物公共部位进行全面管理。