《物权法》对业主权利的确认

《物权法》首次以法律的形式提出“业主的建筑物区分所有权”概念，将业主对建筑物内的住宅、经营性用房的权利划分为专有权、共有权和共同管理权（《物权法》第70条）。因其前提是“建筑物内”，因此这里的专有权从房屋面积角度表述系指业主对所购房屋的套内建筑面积部分的所有权，这部分具有构造上和使用上的独立性，与其他专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间。而共有权系指业主对位于本幢内计入分摊面积的共有共用部位的共同所有权，包括电梯井、机房、楼梯间、管道井、垃圾道、公共过道、设备层等。而共同管理权也仅限于单幢业主对上述共有权所涵盖部分的共同管理权，是业主对单幢建筑的自治管理权。

而在我国，一个独立的建筑区划（与物业管理中的“一个独立的物业管理区域”概念相同）往往由多幢建筑物、建筑物间的道路、配套附属设施及其他附属构筑物组成，因这一部分物业为小区配套服务建设而没有独立的可销售产权，但其作为有形资产也应当得到有效的使用、管理和维护。因此《物权法》明确了该部分的所有权属于业主共有，即建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房属于小区全体业主共有（《物权法》第73条）。《物权法》并未提出有关这一部分公共管理的独立权利概念，但却以相关法律条文确认了与该部分有关的公共事务的管理由小区全体业主共同行使（《物权法》第75条至第83条），体现了业主对整个小区的自治管理权。

正是因为未单独提出建筑区划内共有部分的共同管理权这一概念，导致大部分人将这一共同管理权与建筑物区分所有权中的共同管理权混同，以为建筑区划内共有部分的共同管理权就是建筑物区分所有权中的共同管理权。事实上，当一个独立的物业管理区域有若干建筑物时，建筑物区分所有权中的共同管理权仅限于本幢建筑内部事务的共同管理，与建筑区划内共有部分的共同管理权有着巨大差别。审判实践中，在小区其他楼幢业主一致反对，而单幢建筑物里2/3以上业主要求在本幢内安装统一规格封闭阳台的情况下，法院会裁判该幢业主安装封闭阳台的行为合法。这样的案例，实际上就是对有关建筑区划内共有部分的共同管理权与建筑物区分所有权中的共同管理权有所区别、相互较量的具体说明。在并不影响到建筑区划内其他业主共同利益的前提下，单幢建筑的业主可以就本幢建筑自主决定与他幢不相干的事项并共同遵照执行，实现在小区自治管理下的单幢自治管理。只有在单幢建筑物为一个独立的物业管理区域时，建筑物区分所有权中的共同管理权即升级为建筑区划内共有部分的共同管理权，而起到小区自治管理的重要作用。

综上，在业主身份被确认后，其在一个独立的建筑区划内享有3种所有权：建筑物区分所有权中的专有权、建筑物区分所有权中的共有权、建筑区划内公共部位的共有权。其在一个独立的建筑区划内有权行使2类管理权：建筑物区分所有权中的共同管理权、建筑区划内共有部分的共同管理权。

作者单位：江苏天豪律师事务所