如何行使物业管理权？

　　住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。

　　所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

　　业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。

　　物业管理权行使纠纷概述

　　对小区物业的维修保养以及对物业利用秩序的维护管理，是物业公司进行物业管理、提供服务的重要内容。一方面，物业公司在履行上述物业管理职能时应避免妨碍业主对权利的行使;另一方面，当履行管理职能、行使管理职权与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，应区分物业公司行使物业管理权是否适当分别作出处理。

　　物业公司在经业主大会或业主委员会授权或同意后对小区物业进行必要的维修保养的过程中，尽全力仍无法避免对个别或部分业主的权利形成一定妨碍的，此时少数受影响的业主负有给予配合、提供方便的义务，应容忍物业公司在行使物业管理职权时给自己带来的不便。如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，其他受益的业主应对该损害给予合理的补偿，物业公司因其合理适度行使管理职权而无需承担责任。

　　必须明确的是，物业公司作为业主聘用的专业性服务公司，不享有任何凌驾于业主之上的权力，更没有执法权。因此，如果发现业主违反住宅公约装修房屋，诸如违规装配防盗网、拆毁承重墙、改变房屋功能布局、擅自移动空调机位等等，物业公司应以发出限期整改通知书、会同有关组织进行协调谈话、报告有关行政主管部门以及引导相邻业主提起诉讼等方式履行其管理职责，而不得直接采取拆除、断水断电、禁止通行等方式行使其管理职能。否则，物业公司将承担相应的侵权责任。至于业主违规装修应承担的责任，应由有关行政机关或人民法院依法作出处理。

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