滨湖法院分析当前房屋租赁纠纷的主要特点并提出对策建议

滨湖法院分析当前房屋租赁纠纷的主要特点并提出对策建议
勇力宇、尤曦红
随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。2008年，滨湖法院审结该类纠纷46件，2009年审结119件，增涨幅度达2.6倍，2010年1至3月初，该院受理该类纠纷已达42件。此类纠纷涉及租金的缴纳、房屋装修、租赁房屋周边的商业启动等诸多问题，如处理不好容易引起群体性上访事件。
一、目前房屋租赁纠纷的主要表现形式和特点
1、承租人拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70％左右，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。承租人欠租金从几千元到数十万元不等，而作为承租人的企业和个人又多是依靠租赁房屋进行生产、办公甚至居住。随之发生的就是欠租金和因此引发的大量房屋租赁纠纷。
2、租赁合同不完备。由于租赁双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，从而发生租赁纠纷。
3、未经批准擅自改变房屋使用功能。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如原房屋使用功能是厂房，而实际上改变为商业用途。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。
4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋。一些业主为了不交管理费和租赁税赋，和承租人串通，假以联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋。结果有的承租人假戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。
5、专业市场欠租金户联手拒交租金。一些经营亏本或获利较少的承租人，为了少交或不交租金，联络多个小业主（承租人）以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵，就极易引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。
二、对策建议
1、出租人要依法签订租赁合同，合法出租房屋。首先要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确约定。其次是合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。再次，房屋租赁要具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在１０日内到房屋租赁管理部门登记备案等。
2、承租人进行必要的审查。承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》，不允许出租的房屋业主租赁房屋。承租人租房前，可到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，避免盲目租赁房屋而造成经济损失。
3、进一步加强审判法官的释明义务。对租赁纠纷双方当事人进行诉讼指导，避免因为当事人对于法律规定和诉讼程序缺乏认知而造成客观上的不公平结果，必要的时候，法院要依职权进行调查，力求案件取得客观事实上的公平、公正。
4、进一步加大对群体性租赁纠纷案件的调解力度。有重点地做好部分当事人的调解工作，对其他当事人起到良好的影响以及示范带头作用，使此类案件能够全部妥善处理，达到良好的社会效果。
5、租赁管理部门进一步加强对租赁市场的监管力度。一是进一步规范管理，严格依法发证和登记。二是加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。三是加强宣传，逐渐引导当事人步入合法租赁的轨道。