物业管理企业的基本类型

买房人的消费误区得调整

　　误区一：交钱要少，服务要好

　　误区二：交不起，就不交

　　许多人都知道买车与养车费用的关系，可以花几十万元买车，每年再花几万元修车、养车，对花几十万元甚至数百万元购买的房屋，因长期以来福利分房养成的习惯，却不愿意每年支付千元左右的管理费。最近研究表明，在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的一部分，买了房，住房消费才刚刚开始。

　　少花钱多办事是人们的普遍心理，可这在物业管理中却做不到。物业管理提供的服务要以成本作为代价，不存在物超所值，只存在物有所值，所以，这次收费办法调整才提出了根据不同需要分级收取的原则。

　　在听证会上，还有人提出，拆迁安置房和危改房的购买者，本身收入就低，哪有钱付物业费？这确实是现实情况，也是可以理解的，但这需要国家通过补贴来解决，而不能成为不交费的理由，小区需要管理，即使这种管理是最基础的，仍会有费用发生。谁家不交费，就是对其他业主权益的侵占，是不公平的。

　　物业管理公司的管理误区也得调整

　　误区一：糊涂账不公开

　　误区二：停车费归自己

　　许多物业公司其实是揣着明白装糊涂，账目从来不公开，公开也是一个根据支出做出的花账。他们认为，账目是公司自己的事，业主没有权力也没有必要知道。的确，任何一个企业都有自己的商业秘密，但除了其正常的利润分配业主无权过问外，其余的业主都有权知道。于理讲，我交的钱怎么花的，我当然该知道；于法讲，北京市颁布的相关文件早已明确物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　停车费是现在小区业主反映最多的一个问题。作为全体产权人购买的公共部位，每月至少150元／车位的停车费用大多进了物业公司的腰包。这是对业主的极大不尊重，是一种管理者而非服务者的姿态。其实，这是应归属全体产权人的，物业公司只有权拿走一定比例的管理费用。

　　这些要求得在法规调整中得以体现

　　买房人的合理要求

　　要求一：细化公约

　　要求二：收费要透明、合理、公开

　　购房人在入住前，都要签一份《物业管理公约》，但是一般是在办理入住时签，没有时间也没有可能仔细阅读，而且，这也是一份格式合同，购房人几乎没有选择的理由。

　　其实，《物业管理公约》应是一份详尽的合同，在香港，这种公约可能多达几十页。入住后出了问题，一切按《公约》说话，非常明确、简单。而我们的《公约》，往往形式大于内容，真正发生问题，往往找不出什么书面的凭证。

　　明明白白消费的原则在物业管理中体现得太少，北京几乎没有几家小区能向业主按期提供账单。现实的情况往往是，交了，却不知怎么花的。

　　最新消息：北京市国土资源与房屋管理局物业处正在着手制订《入住管理办法》、《物业管理委员会管理办法》，所以，关于这两点此部分不再涉及。

　　物业管理公司的合理要求

　　要求一：对恶意欠费的制裁

　　要求二：不可预支成本要有预算

　　要求三：调高过低收费标准

　　物业管理公司也有自己的苦衷，首先，时下小区往往50％～60％，最高也不过90％的物业费收缴率让其难以维持运作，而现有法规与公约中却没有对恶意欠费者的制裁。

　　其实，除了保洁、保安、维修等基本费用外，在物业管理实践中，经常会有些事先没有想到又必须得花、按正常开支无法实现的项目，如一些社区活动、办事处或居委会下达的任务等等，当然，还包括物业管理企业解决问题时必要的公关费用。

　　老办法中规定的收费标准的确有些偏低，不过，现在的新办法将收费分档，尤其对保安、保洁等以前非常低的收费有了调整，可能会好一些，另外，一些企业也想出了自己发挥资源整合作用，组织社会力量、社区服务来满足业主需要，同时自己也不增加过多投入的办法。

　　

　　最近一段时间，"物业管理费将下降"，准确地讲，应是"将调整"的消息形成了市场的一个热点，其热度丝毫不亚于1999年美林花园和2000年回龙观文化居住区的招标曾引发的轰动。现在，有关部门正在根据22日听证会上收集的意见和建议对收费办法进行最后调整。

　　应该讲，举凡争论激烈的事情，其背后必然有着较为深刻的背景，看似只是一个收费问题，其所反映出的却是物业管理行业的问题。有关负责人解释说，这不是单纯的价格调整，而是对收费项目的结构性调整，希望这种价格调整是整个物业管理行业及消费习惯调整的开始　　物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：

　　一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。

　　二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。

　　三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。

　　四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。

　　五、由街道办事处组建的物业管理企业。

　　从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类：

　　一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。

　　二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。

　　三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。

　　从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：

　　一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。

　　二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。