高、低物业走势各不同

本轮调控至今已有一段时间，调控短期成果已经显现，一手房成交量巨幅萎缩70%以上，大量楼盘出现持续数周的低成交，房价松动刚刚出现，市场博弈气氛浓郁。令人意外的是高端物业无惧调控，成交比例未受太大影响。

高端物业市场逐渐活跃或将导致新的调控措施出台，而这样的措施必将进一步打压中低端市场，加之下半年的经济适用房的持续上市，未来中低端市场底不可测，现在就谈抄底，条件尚未具备。而对于持有中低端物业的开发企业而言，必须保持清醒的意识，在利润最大化和企业安全之间寻求平衡，博弈是与市场、更是跟自己的心理抗争。

在第一轮信贷政策基本出尽，税费政策姗姗来迟的情况下，品牌开发企业的联动是打破僵局，推动楼市分化的重要力量。观望坚冰被破，接下来降价风潮将成风起云涌之势。不仅仅新开楼盘、早期观望惜售的楼盘也有望加入。楼市将在价格小幅回落、交易缓慢升温中实现新政后的第一阶段平衡。

在目前市场二元供给结构下，调控导致的需求“被萎缩”的市场环境中，高端物业受调控波及较小，如此表现也很正常。

伴随着市场的推移，大量的以中小户型为主的经济性房源已经渐行渐近，目标直指刚需主体中的人群；而公租房被提上议事日程则将刚需的另一个主体外来人口的住房需求予以锁定；中低端小户型产品的市场空间开始面临来自于保障性住房体系的严峻挑战。

中高端物业市场的需求主体包括改善居住环境的换房一族、出于投资保值需求的高收入群体，他们只能依托商品房市场。虽然其中的部分需求短期内“被萎缩”，但其能量依然不可小觑，而且，将来一旦市场回暖，其反弹力度将会更大。这也就注定了目前的二元市场供给结构下的结果，中低端市场竞争日趋激烈，市场有望实现回归，而高端物业市场只会越调越高。

正是基于这样的判断，对于当前大谈“抄底”，笔者认为还尚早。虽然几年来，我国楼市调控不断，但房价却越调越涨，但这并不意味着今年还跟以往一样。目前市场的二元供给结构初成，其对市场未来的走向势必将产生巨大的影响，从而改变以往市场调控的路线图，继续沿用以往经验风险很大。

对于高端物业市场，日渐稀缺的市场属性、日益壮大的需求群体确定了其保值增值的属性不会有太大变化，中长期而言，其市场趋势将持续向好。而对于中低端物业，抄这个底风险就很大了，当前的市场调整可以说刚刚启动。