承租人在什么情况下不享有优先购买权?

网提示：
在追求交易效率和安全的现代商法价值取向下，为保护承租人居住权的承租人优先购买权规则越来越弱化，上海高院的相关意见中，也认为，在共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等情况下，承租人的优先购买权受到限制。

《案例精选》 2006年第7期
蔡秀慧诉上海驰园物业管理有限公司、杨顺华等房屋租赁优先购买权纠纷案－－浅析房屋承租人优先购买权的限制性保护

【案例】蔡秀慧诉上海驰园物业管理有限公司、杨顺华、陈维君、谢星川等房屋租赁优先购买权纠纷案
【简要提示】随着房屋租赁纠纷的日益增多，如何权衡房屋租赁人与房屋所有人之间的权益，成为此类纠纷处理中应把握的关键。以往为稳定房屋租赁关系而保护承租人利益的审判倾向和理论研究，随着我国住房制度改革和房屋市场的发展，已难以适应市场经济实现资源配置最优、资源效益最大化的需要，如何在房屋所有权及承租优先购买权的博弈中找准基点，正是审判实践和理论研究应思考的问题。本案作为一起房屋优先购买权纠纷，其处理可看作是这方面的尝试。
　

　 一、基本案情
　 原告蔡秀慧
　 被告上海城建（集团）公司
　 被告上海驰园物业管理有限公司（以下简称驰园公司）
　 被告杨顺华
　 被告陈维君
　 被告谢星川
　 1996年9月23日，被告驰园公司与原告蔡秀慧签订《房屋借用合同》，合同约定由被告驰园公司将张杨路1133弄10号202室房屋（面积20.6平方米）出借给原告作过渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期满后，原告与被告驰园公司在该合同上约定原告续借上述房屋至1997年12月31日止。后双方未再书面明确原告续借房屋的时间，原告向被告驰园公司缴纳租金至2004年3月30日止。期间，被告驰园公司于2000年将原告借用的房屋调整为张杨路1133弄18号101室（面积55.22平方米），并相应调整了房屋租金，双方对此未另签书面协议，仅在上述《房屋借用合同》中对借用房屋的房号进行了修改，被告驰园公司对此盖章予以了确认。后原告一直居住在张杨路1133弄18号101室房屋至2004年3月底。期间，被告驰园公司曾于2003年11月14日向原告发出通知，以租借的房屋已落实分配使用为由要求原告办理搬迁及退房手续，未果。后原告向被告驰园公司主张上述房屋的优先购买权未果，乃起诉至法院。
　 另查明，张杨路1133弄18号101室等房屋原系使用权房，被告驰园公司于2003年9月取得包括张杨路1133弄18号101室房屋在内的张杨路1133弄15号、17号、18号部分房屋的产权。此外，被告杨顺华系被告驰园公司的职工。2004年2月24日，被告驰园公司与被告杨顺华签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告驰园公司将包括张杨路1133弄18号101室房屋在内的该18号1至6层共12套房屋（房屋总面积为670.3平方米）出售给被告杨顺华，合同总价为人民币2,010,900元，单价为人民币3000元/平方米。同年3月3日被告杨顺华取得上述12套房屋的产权。2004年5月13日，被告杨顺华又与被告陈维君签订《上海市房地产买卖合同》，将张杨路1133弄18号101室房屋以总价人民币275,062元转让给被告陈维君，同年5月18日被告陈维君取得该房屋产权。同年7月12日，被告陈维君又将张杨路1133弄18号101室房屋以总价人民币552,200元转让给被告谢星川，被告谢星川于同年8月3日取得该房屋产权。2004年7月底，被告谢星川被通知进户后与被告驰园公司员工卫仁波一同进入上述购买房屋，后被告谢星川对该房屋进行装修入住。另，当时进入上述房屋时，被告驰园公司员工将房屋内存留的原告的热水器和两张写字台搬至驰园公司地下室存放，现该财物被遗失。
　 原告蔡秀慧认为其在承租本案系争房屋期间，被告驰园公司未通知原告租赁房屋将出售便将房屋转让给被告杨顺华，侵犯其优先购买权，而杨顺华将房屋再次转让给被告陈维君，以及被告陈维君再次将房屋转让给谢星川均属无效合同。

被告上海城建（集团）公司辩称，原告的诉讼请求与本公司无关，不发表具体意见。
被告驰园公司及杨顺华辩称，当时系争房屋是整体出售给杨顺华，且杨顺华系驰园公司职工，故原告不享有优先购买权。
被告陈维君及被告谢星川辩称，自己对系争房屋的买卖属当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应确定为有效，不同意原告的诉讼请求。
　 审理中，被告驰园公司表示愿意支付原告人民币40,000元作为补偿。
　 二、法院的认定与判决
　 法院经审理认为，随着社会经济的发展，为进一步维护交易的安全和稳定，提高交易的效率，承租人优先购买权的行使，在存在出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿给出这样的出卖条件的情形下，应受到相应限制。本案中，被告驰园公司将包括张杨路1133弄18号101室系争房屋在内的18号整个单元12套房屋卖给公司内部职工被告杨顺华，房屋单价为人民币3,000元/平方米。该价格与原告在庭审中自述的其于2003年12月通过房屋中介购买相近地段房屋（张杨路1133弄33号101室）的单价人民币6,200元/平方米相比，明显偏低。由此被告驰园公司所主张的正是基于被告杨顺华系公司内部职工的特殊身份，公司才会以明显低于市价的价格将包括本案系争的张杨路1133弄18号101室在内的12套房屋卖给被告杨顺华，该买卖具有一定优惠性质的理由，法院予以采纳。因此，对于被告驰园公司基于公司内部职工这一特殊身份而与被告杨顺华发生的房屋买卖关系，原告作为该系争房屋的承租人不享有优先购买权，其要求确认对该房屋具有优先购买权，并以与被告杨顺华相同价格购买该房屋的诉讼请求，于法相悖，法院不予支持。由于原告要求确认被告驰园公司与被告杨顺华之间的房屋买卖合同、被告杨顺华与被告陈维君之间的房屋买卖合同以及被告陈维君与被告谢星川之间的房屋买卖合同均为无效的理由，是基于被告驰园公司与被告杨顺华之间的房屋买卖行为侵害了其对系争房屋的优先购买权，现原告对该房屋并不享有优先购买权，且原告亦未提供其他证据证明上述被告之间的房屋买卖合同存在其他无效事由，因此原告要求确认上述被告之间的房屋买卖合同无效的请求，无事实和法律依据，法院亦不予支持。被告谢星川通过买卖取得了系争房屋的产权，其进入该房屋并装修入住于法不悖，且当时原告已搬出上述房屋，因此原告要求被告谢星川停止对该房屋的侵害并恢复房屋原状的请求，法院不予支持。而对于房屋中遗留的热水器和两张写字台，系由被告驰园公司搬至公司地下室存放，但其未尽保管义务导致该物品遗失，该财产损失应由被告驰园公司承担赔偿责任。对于赔偿的数额，因原告既未提供相关证据，被告驰园公司对原告主张的赔偿数额也未予认可，法院对此酌定为人民币1,500元。而对于原告主张的其他财物损失，因其未提供证据证明财物损失的存在，被告谢星川对此也未予认可，法院不予支持。此外，被告驰园公司同意支付原告人民币40,000元作为补偿，并不违反法律规定，法院可予准许。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百三十条的规定，判决：一、原告蔡秀慧要求判令被告上海驰园物业管理有限公司与被告杨顺华、被告杨顺华与被告陈维君、被告陈维君与被告谢星川就张杨路1133弄18号101室房屋的买卖合同无效的诉讼请求，不予支持；二、原告蔡秀慧要求享有对张杨路1133弄18号101室房屋的优先购买权，并由被告上海驰园物业管理有限公司以其与被告杨顺华签订的房屋买卖合同的相同条款和原告签订上述房屋的买卖合同的诉讼请求，不予支持；三、原告蔡秀慧要求被告谢星川停止对张杨路1133弄18号101室房屋的侵害、恢复该房屋原状，并赔偿存放在房屋内的财物损失，包括厨柜人民币1,200元，地毯人民币1,600元，墙砖、地砖人民币2,000元的诉讼请求，不予支持；四、被告上海驰园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告蔡秀慧热水器、两张写字台的财物损失共计人民币1,500元；五、被告上海驰园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告蔡秀慧补偿款人民币40,000元。本案一审案件受理费人民币3,375元，保全费人民币3,270元，二审案件受理费人民币3,375元，共计人民币10,020元，由原告蔡秀慧负担人民币9,000元，被告上海驰园物业管理有限公司负担人民币1,020元。

　 判决后，原告蔡秀慧不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
　 三、对本案的研究与解析
　（一）房屋承租人优先购买权现行价值检讨
　 房屋承租人优先购买权作为一项法定权利，其目的在于通过限制出租人对其所有物的处分权能，保护房屋承租人的基本生存权，以实现“居者有其屋”的社会目的。但是，随着社会经济的发展和进步，特别是城镇住房制度改革的推进，租赁、买卖房屋由过去的单纯住房租赁模式演变成现在租赁形式、租赁目的多样化的格局。同时，市场的繁荣也为公民个人居住权的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响基本生活需求。承租人对租赁房屋依赖的或然性，使优先购买权制度用以维护承租人既有的房屋利用关系的秩序价值，通过“买卖不破租赁”规则即可实现。而另一方面，承租人优先购买权的社会功能在市场经济条件下也显现出日渐萎缩的趋势，其主要表现在：自由交易能使资源朝最有效利用的方向运动，以实现资源配置的最优化、资源效益的最大化，而立法在“买卖不破租赁”规则几乎已使出租人承受负担极限的情况下，又赋予承租人以优先购买权，无疑给自由交易又增加了一道屏障，所损失的不仅是出卖人可以获得的利益，而且是整个市场的安全和效率。关注财产在流转中的增殖和交易安全，是鼓励交易的前提和保障，当第三人善意、有偿地取得了租赁房屋的所有权，并办理了登记公示手续，如果因承租人主张宣告该房屋转让行为无效，以牺牲公示公信效力及交易安全为代价来实现对承租人的利益保护，显然与当今侧重对交易安全的保护趋势相悖。此外，房屋承租人优先购买权制度与尊重权利的理念倡导亦难相适宜。在私房所有人与承租人矛盾激化的今天，法律的保护需结合社会的发展，要从向承租人倾斜而转向所有权人一方倾斜，以保障不走向彻底否定个人权利的历史错误中。
　 （二）优先购买权限制性保护的发展及其应用
　 基于承租人优先购买权的价值与社会经济发展存在一定程度的不协调性，理论和实务界均提出对承租人优先购买权的限制性保护需求。但值得注意的是，虽然承租人优先购买权制度的负作用在市场经济时代不容忽视，但其作为民法的一项重要制度运行已久，对稳定民事关系也起着十分重要的作用，并为社会广泛知悉。再加上我国合同法实施时间不长，目前尚不宜脱离现有立法而直接否定合同法第230条规定的适用。国外关于不动产优先购买权制度的历史演进反映出优先购买权的行使范围逐步限缩的立法趋势，我们可以借鉴国外的限制性立法精神，对房屋承租人的优先购买权实行有限法律保护，这样既能维护法律的稳定性，又能将房屋承租人优先购买权对交易安全与意思自治的损害减少到最低限度。从国外的立法、司法实践来看，承租人优先购买权的限制性保护主要体现在以下几个方面：
　 1、房屋部分承租、整体转让情形。当承租人所租赁的房屋与一起出售的其他房屋相分离明显会给出租人造成损失时，承租人不得就其承租部分行使优先购买权，如出租人出售成套房屋或必须将房屋整体出售情形。
　 2、出租人基于某种特殊人身关系低价出售房屋情形。如果出租人将房屋以明显低于市价出卖房屋是基于某种特殊的身份关系，如亲朋好友、单位职工等，离开该特殊的身份关系，出租人不愿出卖房屋或不愿以明显低于市价价格出卖房屋的，承租人在此情形下不享有优先购买权。
　 3、租赁房屋非基于买卖而发生权利转让的情形。如赠与、遗赠和继承场合；另在出于公共利益目的而实施的征收、征用等情形，租赁房屋的物权变动是基于公法手段实现，此属于所有权的原始取得，承租人亦不得行使优先购买权。
　 4、租赁房屋基于“视为出卖”的情形。（1）出租人以房屋所有权出资，因企业的收购、合并或者分立而变更房屋所有人，出租人以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等，此类情形下由于出租人的目的不在于通过出让房屋所有权而取得价金，承租人不得行使优先购买权；（2）出租人将房屋以产权置换的方式进行的互易场合，如果出租人的目的在于获得第三人的房屋所有权，则承租人不能行使优先购买权；（3）抵押权人行使抵押权或出租人以房屋抵债情形，因出租人的目的是通过房屋所有权的转移实现抵押权的消灭或代替金钱的给付，承租人不能行使优先购买权。

　 5、第三人为善意取得租赁房屋权利，或第三人再行将租赁房屋转让给其他人时，基于维护交易安全需要，承租人不得再行使优先购买权，但承租人可向出租人主张相应损失赔偿。
　 除了国外的立法例外，上海高院在《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）》中也对承租人的优先购买权作了限制性规定：在共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等情况下，承租人的优先购买权受到限制。之所以在上述情况下对承租人的优先购买权进行限制，主要是考虑到在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。也就是说，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权。在本案中，被告弛园公司将系争的租赁房屋以单价3000元的价格出售被告杨顺华，正是基于杨顺华系被告公司员工的特殊身份。基于特殊人身关系建立的买卖关系，与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内；即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也不存在承租人同等条件下的优先购买问题。正是出于这样的考虑，法院确认被告弛园公司与被告杨顺华之间达成的买卖合同未侵犯原告的优先购买权，且由于原告无证据证明被告杨顺华在取得房屋所有权后，系争房屋的后两次转让系恶意所为，因此原告蔡秀慧在上述两种情形下均不享有优先购买权，其相应的诉讼请求自然不能得到支持。