如何认定承租人是否已放弃优先购买权

如何认定承租人是否已放弃优先购买权
[案情]：2003年12月，A企业与B公司订立财产租赁协议一份，约定B公司将其一处厂房及机器设备租赁与A企业经营，期限为一年。合同履行至2004年9月，B公司就租赁合同期满转售厂房及设备事宜与A企业达成协议：A企业表示租赁期满后不再续租，B公司拟以25万元左右的价格整体转售租赁物，A企业对该价格放弃优先购买权，但同时表示如果以20万元左右成交的话，则愿意购买。2004年11月，B公司与第三人签定买卖合同，以22.5万元的价格成交厂房和设备，之后第三人支付价款。2005年1月，A企业获悉该交易消息，即诉至法院，认为自己并未放弃成交价22.5万元的优先购买权，B公司具有规避法律的欺诈性，故而要求撤销B公司与第三人的协议，行使优先购买权，表示愿以22.5万元甚至更高价格与B公司交易。

[评析]：本案所涉及的主要问题是如何确定承租人行使优先购买权时的“同等条件”及“合理期限"?

所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”

承租人欲行使优先购买权，须符合以下条件：承租人系合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；出租人出卖租赁房屋，应及时通知承租人；承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。

因此，本案的争议焦点集中体现在以下两个方面：

一、如何理解承租人仅在同等条件下享有优先购买权。

“同等条件”是指承租人和第三人在购买争议房屋上的条件相同，这是行使优先购买权的核心条件。在我国学术界及审判实务上一般认为，“同等条件”是指实质条件的相同，即主要指价格条件相同，当然也包括价款给付期限、方式等非价格条件的相同。如果出租人基于特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，此特殊原因应能以金钱计算，并折合金钱加入价格之中，此即“实质的价格条件”。 但在特殊情况下，也许还需要买受人具有房屋改造、开发建设资质等。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。这种情况下，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。法律规定“同等条件”下具有优先购买的权力，实质上是让承租人选择对其最有利的条件来行使优先购买权。

本案最终A企业是以低于向承租人B公司提出的价格条件的价格和第三人成交的，这是否意味着出租人未在“同等条件”下让承租人行使优先购买权呢？此时应从出租人以低于原条件出卖时的主观心态和基于的客观事实来区别对待。一般来说，出租人在承租人不接受其出价而降价出卖的，对承租人仍构成“同等条件”，承租人在低于原出价的价格条件下仍享有优先购买权，这是承租人优先购买权的实际利益所在。这同时就要求出租人以诚实信用原则来保障承租人优先购买权的实现。因此，如果出租人故意提出一个承租人不能接受的条件，或者和第三人串通设定条件使承租人不能行使优先购买权，而后以低于原条件的条件和第三人成交，此时出租人就具有主观恶意。在这种情况下，承租人仍有权请求人民法院宣告该房屋买卖无效。如果降价是因为出租房屋以外的条件改变而引起的，即并非基于出租房屋本身价格变动而产生，此时就应认为，此低于原价格的新价格不对承租人构成了新的“同等条件”，承租人亦无权基于此新低价格主张优先购买的权力。

例如在此案中，如B公司在与第三人签定协议前已出卖部分价值2.5万的设备给C单位，则可以认定A企业在原定价格25万时放弃优先购买权的意思表示仍然对最后的22.5万元交易价格有效，因为此时的新价格并非属于房屋本身交易价格变化引起。就本案来说，A企业放弃优先购买权的原因是B公司开价25万元左右，最后成交价22.5万元，22.5万元的价格是否属于25万元“左右”是本案的关键。现行的立法及司法解释对“左右”幅度未作明确界定。笔者认为，纵观本案，A企业与B公司约定了“左右”，显属约定不明，应先由A企业与B公司协议补充。不能达成协议的，按照交易习惯确定；如仍不能确定，则按照订立时合同履行地市场普遍价格履行；依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定履行。就本案而言，并结合当地的经济水平及交易时的市场普遍价格，以25万元作为基数，确定“左右”的幅度不应超过一万元。即交易价格在24万及以上时可以视为A企业放弃优先购买权。而A企业表示可以接受的价格为20万元左右，此仅仅说明A企业自身对厂房及设备的交易价格的估算在此范围内，但并未表示对最终交易价格在此价格与25万之间的优先购买权力的放弃。从法律规定理解，承租人在“同等条件”下行使优先购买权时，只有承租人明确表示放弃时，出租人才能以此“同等条件”与第三人达成协议。因此，B公司虽在25万左右的价格“条件”下让A企业行使了优先购买权，而在22.5万的价格“条件”下，并没有让A企业行使优先购买权。

本案中，B公司虽然在出卖厂房和设备前就相关事宜与A企业进行了磋商，并达成了初步协议，A企业明确表示对25万左右的交易价格表示放弃优先购买权，但当B公司最终与第三人就相同厂房及设备达成22.5万交易意向时，22.5万的交易价格相对于A企业来说是一个新的“同等条件”。就新的“同等条件”向承租人履行通知义务符合合同的公平原则，也不违背合同的效率原则。但B公司并没有将这一意向成交价格对承租人A企业履行通知义务， A企业也未明确表示对此放弃优先购买权。因此，B公司以22.5万的价格与第三人签定协议，在未得到A企业明确表示放弃优先购买权时，应确认为该协议无效。

二、如何理解承租人应在合理期限内行使优先购买权。

承租人的优先购买权直接基于法律规定产生，既是对承租人权利的特殊保护，又是对出租人（即房屋所有权人）处分权的特殊限制，其目的是为了保护承租人的基本生存和发展权，稳定既存的社会经济关系，同时也是为了减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。另一方面，租赁是一种债的关系，虽然在理论上和法律上将其中某些权利物权化，但它仍然是不能与物权本身等量齐观的。

优先购买权在本质上仍然是一种请求权，只能在法律规定的利益范围内可能发生作用。这种期待权力的行使不应该成为阻碍出租人即房屋所有权人对出租房屋所有权的处置。法律对承租人权利的保护，及对出租人权利的限制，并不是绝对的、无限的，而是相对的、有限的，如果承租人恶意行使优先购买权，或滥用优先购买权，限制出租人与第三人的交易机会，迫使出租人以低价与己成交，这对出租人是不公平的。优先购买权就是“绝对优先”的观点是对这一权利的误解，不仅对房屋的出卖人是不公平的，对其他善意购买人也同样不公平。其他善意购买人在进行了准备、谈判等一系列行为最终达成双方真实意思表示的协议后，如允许已经放弃优先购买权的承租人以再次行使优先购买权为由使善意购买人与出卖人订立的协议无效，这不符合法律订立优先购买权的立法本意。因此，承租人优先购买权制度中合理期限的设立恰恰体现了法律对出租人与承租人之间权利与义务关系所作的一种平衡。

所谓合理期限，《民通意见》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。这一规定很明确，便于实践操作。但对三个月的起算日如何确定有不同意见。一种意见认为应该以出卖人决定卖房时起算向后计算三个月；另一种意见认为应该在出卖人与第三人达成初步买卖协议后在出卖人向承租人发出正式通知开始起算三个月；第三种意见认为应该按照出卖人与第三人达成房屋正式买卖协议或者办理房屋过户手续向前倒算三个月。笔者认为，由于租赁房屋优先购买权是同等条件下的优先购买权，它必须以一个所谓的“同等条件”的出现为参照，因此，出卖人与第三人达成的初步协议就应该成为唯一的评判标准。同时要考虑承租人在知晓所谓的“同等条件”后，必须经过“一定时间”的权衡，才能做出是否行使优先购买权的决定，而此“一定时间”理应为立法所保护。因此，对合理期限的正确的理解应该以出卖人与第三人达成初步的协议后通知房屋承租人之日起算，往后计算三个月为宜。

本案中，虽然B公司在出售厂房及设备前依法向A企业发出通知，并主动进行协商，A企业表示对25万元的价格放弃优先购买权，但当B公司与第三人初步达成22.5万元购买协议时，其并未就此价格征求承租人A企业的意见就实际交付了厂房及设备，造成对A企业优先购买权的侵犯。当A企业在承租期外始知其优先购买权受到了侵害的事实，虽然其因为已不再是房屋的承租人而不再享有优先购买权，但B公司对A企业优先购买权的侵犯发生在其承租期内，其有权在民法规定的诉讼时效内提起确认之诉。

优先购买权只是一种他物权，它是非所有人对他人之物享有的一定程度上的支配权利。在他物权受到不法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方法，但是他物权不能对所有权提出诉讼请求，而只能根据他物权的具体内容，请求法院或确认他物权的存在，或对侵犯他物权的行为予以制裁。而且，凡是以他物权为内容的诉讼，不能产生所有权的变更。

综上，本案中B公司未在出卖前的合理期限内将22.5万元的转让价位通知A企业，A企业亦未明确表示放弃该价位的优先购买权。而22.5万元的价格也与其明确表示放弃优先购买权的25万元的价位相距甚远，其对25万价位优先购买权的放弃不能视为一并放弃22.5万元价位的优先购买权。故A企业诉请确认B公司与第三人的转让协议无效应予支持。对其要求行使优先购买权的请求，因其已不再是承租人，即不再享有优先购买权，不予支持。

我国租赁房屋优先购买权制度并不完善，实践中缺乏可操作性，但承租人应在同等条件下对租赁房屋拥有优先购买权是确定无异的。因此，我们实践中应该尽量本着公平、公正的原则，在自由裁量范围内向租赁房屋优先购买权人倾斜，以立法的本意来保护承租人的优先购买权。但同时应注意到，承租人提起确认优先购买权的诉讼，其根本目的是要获得诉争房屋的所有权，确认之诉只是保护了承租人优先购买权这一期待权，但这一期待权如何通过法律发挥实际作用，我国立法在此方面并没有进行有效的衔接。