承租人优先购买权与善意买受人的冲突

承租人优先购买权与善意买受人的冲突
在实践中，判断第三人的主观善恶是关键问题，有观点将租赁合同是否登记作为判断第三人善意与否的绝对标准，认为租赁合同未登记备案，第三人为交易就是善意的，否则就是恶意的，厘清租赁合同登记对抗力是首先要解决的问题。

我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》(以下称《意见》)第118条规定：“出卖人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使优先购买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”实践中，出租人隐瞒出租事实而与第三人签订房屋买卖合同，买受人甚至办理了登记过户手续取得房屋产权证照，承租人的优先权受到侵害，若承租人诉至法院请求宣告买卖合同无效，此时，法院如何处理？是一律宣告买卖无效，还是区分第三人主观善恶区别对待，以及宣布合同无效后，承租人能否进一步追及第三人取得的所有权。

目前对《意见》第118条的理解，出现了两种截然不同的观点，一种认为，优先购买权是一种法定权利，只要受到侵害，承租人不仅宣告合同无效的要求应得到支持，优先购买权尚有追及效力，买受人取得的产权登记证明还应涂销；[3]另一种认为，如果第三人是善意取得房屋的所有权，应该得到保护，承租人的优先购买权不具有追及的效力。[4]笔者同意第二种观点。