10月租赁成交量环比下浮了3.8% 预计11月量价齐跌

2010年10月北京市中高档住宅的租赁指数为139.6点，单位平均租金为50.8元/(㎡•月)，环比下降了0.70%，同比上涨了10.3%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2535元/月、4310元/月和5580元/月，本月租赁均价与上月相比，环比出现下浮。此外，从成交量来看，本月中高档二手商品房租赁市场求租量出现了小幅的下降，租赁供需的调整，影响本月租赁成交量环比下浮了3.8%。预计11月份租金价格和成交量都将会出现一定的下滑，但是具体的调整幅度要以市场中需求和供给的变化情况而定。

一、中原（北京）租赁领先指数——全市指数

2010年10月北京市中高档住宅的租赁指数为139.6点，单位平均租金为50.8元/(㎡•月)，环比下降了0.70%，同比上涨了10.3%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2535元/月、4310元/月和5580元/月，本月租赁均价与上月相比，环比出现下浮。此外，从成交量来看，本月中高档二手商品房租赁市场求租量出现了小幅的下降，租赁供需的调整，影响本月租赁成交量环比下浮了3.8%。

10月份以来，买卖市场受到调控政策继续收紧的影响，北京市买卖市场成交量出现了下滑，与此同时，由于买卖市场需求的减弱，部分业主将房源转到了租赁市场，租赁市场供给增加。而目前租赁市场新增租赁需求不明显，从而引致租赁成交量的下降。据北京中原三级市场研究部的数据显示，10月份租赁房源供应量环比9月上涨了7.9%，而租客求租量则下降了11.9%，供需调整的影响，导致10月份中高档二手住宅租赁成交量下降了3.8%。租金价格方面，由于租赁市场中供需调整的影响，目前业主和客户的心态也发生变化，议价空间增加，租金价格出现了微幅的下滑。

图1-1：中原（北京）租赁领先指数月度走势图 图1-2：中原（北京）租赁领先指数环比增长情况

二、中原（北京）租赁领先指数——区域指数

从全市各区域租金指数的变化情况来看，本月各城区的租金价格出现了不同的涨跌变化情况。其中，租金下浮的区域中，朝阳下降0.82%，海淀下降0.53%，丰台下降了1.27%。本月石景山、东城、宣武租价保持上涨。

图2-1：2010年10月区域二手指数环比增长情况
注：由于指数为整数取值，部分区域增跌情况未能显现

数据来源：北京中原领先指数样本楼盘；租赁均价单位：元/(㎡•月)。

相应的居室月租价=月租赁均价×居室面积，由于以上为城区租赁均价，具体到不同区域计算所得月居室租价仅供参考。

三、典型区域板块分析

1、本月朝阳区租金价格由9月份的54.7元/(㎡•月)下降为本月的54.2元/(㎡•月)，环比下降了0.14%，海淀区租金价格由9月份的55.1元/(㎡•月)下降为本月的54.8元/(㎡•月)，环比下降了0.53%。由于10月份北京市租赁市场出现了一些新的特点，加上租赁需求减弱、供给增加，供需调整影响租赁成交情况，求租者心态也发生了一些变化，目前租赁市场不像租赁市场成交高峰时业主报价坚定，因此租客们在看房时都希望与业主议价，通过多家比较，来寻找租价更低、品质更高、更能满足需求的房源，客户挑选的空间加大，因此在租房时会选择性价比更高的房源，与业主议价的意愿也明显增加。影响本月租金价格出现下浮。

2、本月石景山区的租金价格由9月的37.9元/(㎡•月)上涨为本月的38.5元/(㎡•月)，环比上涨了1.53%。据北京中原石景山区域分行，10月份石景山区域租赁成交量也出现下滑，10月份该区域中毕业生工作租房和换房的客户减少明显，而受到新政的影响，租赁房源增加，供需调整影响该区域租赁成交量下滑了7.4%。但是，由于该区域整体租金价格较低，吸引了众多换房及刚参加工作的收入不是很高的人群前来租房，租赁业主报价坚定，租金成交价格在10月份保持上浮。

四、中原（北京）租赁领先指数——下月预测

进入到了第四季度，即将迎来一年中租赁市场的相对淡季。一方面，买卖市场政策调控的影响，将影响部分业主将房源转到租赁市场；另一方面，年底前一些客户租赁到期，会导致部分区域的房源量相对增加。而第四季度租赁需求在一年中相对较弱，因此，预计11月份租金价格和成交量都将会出现一定的下滑，但是具体的调整幅度要以市场中需求和供给的变化情况而定。