闲置土地处置方法

　　处置闲置土地目的是盘活存量闲置土地，促进土地集约利用，强化政府对土地市场的调控力度，各地应当以现行政策法规为依据，结合土地闲置原因、闲置时间等情况，采取不同处置措施。闲置土地处置方法有一下几种：

土地用途管理制度专题

　　1、征收20%土地闲置费。取得土地使用权后未经原批准用地的人民政府或市、县人民政府土地行政主管部门同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拔决定书等约定的动工建设日期满一年不满两年未动工建设的闲置土地，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　2、依法收回土地使用权。征收土地闲置费后仍未动工建设且又满1年的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准，依法无偿收回国有建设用地使用权，但对土地闲置的第二年不同时并收土地闲置费。

　　3、其他处置措施。土地闲置两年但不符合收回条件的，可以采用以下处置措施：(1)延长开发建设时间，但最长不得超过1年;(2)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设;(3)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设;(6)政府有偿收回国有建设用地使用权;(7)责令或者督促限期开工。

　　4、征缴增值地价。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求：“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”获取土地增值利益是囤地的主要动机，只有房价保持上涨势头，无论何种原因造成土地闲置，土地使用权人均可获得土地增值利益，故征缴增值地价应当适用于任何情形下的土地闲置。如果囤地不能获取预期利益，囤地现象将得到有效遏制。

　　5、根据出让合同追究受让人违约责任。国有建设用地出让也是民事法律行为，出让人与受让人的权利义务可以约定，如《国有建设用地使用权出让合同(示范文本)》第32条约定：“受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。”如果出现土地闲置，出让人可以根据出让合同要求受让人缴纳土地闲置费或者无偿收回闲置土地。

　　6、设定抵押的国有土地使用权收回

　　建设用地使用权设定抵押后土地闲置，土地行政主管部门仍然可以依法收回土地，理由如下：

　　(1)尽管抵押权人对土地闲置没有过错，但对《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》闲置土地收回制度是明知或者应知的，其完全可以预见到抵押期间因土地闲置而被强行收回的不利后果，接受该担保方式意味着甘愿接受风险;

　　(2)建设用地使用权设定抵押后，土地使用权人可以获取巨额贷款，若允许其长期闲置土地，不仅严重造成资源浪费，而且严重违背诚信原则，国家必须采取有效治理措施，维护房地产市场健康发展;

　　(3)如果设定抵押后闲置土地不能收回，土地使用权人完全可以先设定抵押，之后毫无顾忌地闲置土地，以此逃避国家查处闲置土地;(4)收回闲置土地涉及土地集约利用、土地市场健康发展等公共秩序，而实现抵押权为私人利益，二者相比，应当优先保障公共秩序实现。

　　对抵押权人而言，实质是担保期间做为抵押物的土地使用权闲置，其如何行使保全权的问题。抵押权人可以行使以下权利： (1)行使抵押物价值代位权。根据《物权法》第174条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿，如果土地行政部门对闲置土地已经投入部分给予适当补偿的，抵押权人可就补偿部分行使优先受偿权，如《北京市闲置土地处理办法》第13条规定： “闲置土地被收回时，原土地使用者已经落实征地补偿安置或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上的，对其在取得批准用地文件后或者依法签订的土地使用权出让合同生效后，进行地上物和其他附着物拆迁、征地补偿安置所支付的费用，以及其他直接用于开发土地的实际投入，由土地行政主管部门委托审计机构审计后，给予适当补偿。”

　　(2)行使抵押物价值维护权。根据《物权法》第193条，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务，如果做为抵押物的土地使用权长期闲置，抵押权人可以行使抵押物价值维护权，要求抵押人恢复抵押物价值或者提前清偿债务。

　　(3)及时主张权利，并申请查封抵押物。1998年12月11日，国土资源部做出《对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复》(国土资函403号)，对海南省国土海洋环境资源厅答复：“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权;查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。”据此，司法机关因债务纠纷而查封国有土地使用权期间，土地行政部门不能收回国有土地，故若出现债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人应当及时行使抵押权，同时申请司法机关查封抵押物，这样可以避免抵押物被强行收回，从而保障债权首先受偿。

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