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已经出租的房屋是否可抵押

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:30:45

  房屋出租只是对房屋使用权的限制,并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。

  

  

  

  

  2000年12月《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。即抵押不破租赁。

  我国2007年通过的《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”

  所以,已经出租的房屋是可以依法设立抵押权的,但抵押的设立不影响承租人的权利,承租人不但享有知情权还依法享有优先购买权。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条又规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。即设立抵押权的房屋仍可以出租,但由于抵押权在先,实现抵押权时,承租人没有优先购买权,买受人也可以不再履行原租赁合同。

  另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条明确规定了抵押权实现时造成承租人损失的处理,“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担”。

  案情:

  李某因生意上的需要向赵某借款20万元,借款期限为一年,并以自己所有的一处房产作为抵押,双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。2004年1月,李某为了将房屋利用起来,又将该房屋出租给某商贸公司,租赁期限为二年。租赁合同签订后,李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。2004年9月,李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款,双方协商赵某以30万元购买李某的房屋,除去借款本息,赵某再给付李某房款84 000元,双方于2004年10月办理了过户手续。后李某即通知商贸公司因房屋已经转让,原租赁合同要解除,同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住,商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院,要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效,商贸公司应当立即腾房;商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效,根据买卖不破租赁原则,赵某无权解除或变更合同,同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。

  审理结果:

  法院经审理认为,因抵押权设定在前,租赁权产生在后,在债权到期之前,租赁合同对抵押权人的利益并无影响,且租赁合同是双方当事人真实意思表示,该租赁合同可认定有效。债权到期之后,因涉及抵押权的实现问题,租赁权即对抵押权的实现产生限制作用,该租赁合同应当认定无效,因租赁合同无效,商贸公司无优先购买权。法院最后判决商贸公司与李某的租赁合同无效,商贸公司于十日内腾房。

  评析:

  本案争议的焦点在于房屋设定抵押后成立的租赁合同是否有效,抵押权人可否主张租赁合同无效。对于这个问题,法律没有明确规定,理论界对此有不同观点,一种观点认为,抵押权设定后成立的租赁关系不能影响抵押权的效力,在实现抵押权并将抵押物拍卖给第三人时,租赁权对买受人无约束力;另一种观点认为,只有当租赁关系的存在影响抵押权人的利益时,抵押权才能对抗租赁权,否则租赁关系仍然有效。

  笔者认为,在抵押权设定后,《担保法》并未禁止抵押物出租,根据法不禁止即为权利的民事不成文规则,抵押权设定后,抵押物是可以出租的。理由如下:首先,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利,抵押人就某物设定抵押后仍对该物享有所有权,只要租赁期限不超过债务的清偿期,抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利,即有权将抵押物出租。其次,由于抵押并不转移抵押物的占有,因此具备将抵押物出租的条件。最后,由于设定抵押是为了担保债务的履行,承认抵押人对抵押物的出租权,可以更好地发挥抵押物的使用价值,从而更好地保证债权的实现

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