房屋租赁的法律问题分析

　　1、商品房屋的出租人应当是房屋所有权人。由于商品房屋的可流通性，房屋所有权人应包括房屋拥有经营权人、获所有权人同意的承租人、在典期内的典权人，及虽没有所有权凭证但其所有权没有争议的占有人等。

　　2、租赁房屋的装修或增添物的归属及到期处分应由租赁双方在合同中约定。

　　3、租赁房屋的转租不违法且可以赢利，但须获出租人的事先认可。

　　4、商品房屋租赁经登记可以对抗第三人。

　　由于商品房屋租赁的新特点，以及出现数量巨大的商品房屋成为私人投资而进入租赁市场的新情况，在司法实践中，新类型的商品房屋租赁引起的诉讼数量多、标的大，以及租赁方式的突破造成处理难度增大，形成许多颇有争议的疑难案件。

　　所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，即出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人都不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。 在这里，房屋所有权人指的是取得《房屋所有权证》的单位和个人，具体包括管理公有房屋的各级人民政府房地产行政主管部门、管理自管公房的单位以及私房的所有人等。公有房屋分为直管公房和自管公房两种，公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律关系主体出现，而是采取授权的形式，由被授权的单位具体管理。按照目前我国的房产管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，由它作为直管公房所有人的代表，依法行使所有权。自管公房由国家授权的企事业单位管理，其法律特征是持有《房屋所有权证》。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人，对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有人，共有权人必须在其他共有权人同意后方可将房屋出租。

　　通常情况下，房屋租赁作为一种民事法律行为，具有以下方面的内容：

　　(1)出租人必须是拥有房屋所有权的人 在租赁过程中，出租人必须对房屋拥有所有权，此时出租人才有权将其房屋所有权中的占用权、使用权转移给他人，同时享有收益权，即收取租金的权利。如果出租人对出租房屋不拥有所有权，属于无权处分的行为，其行为若得不到房屋所有权人的许可和追认，其出租房屋的行为系无效行为，由此造成的经济损失应由无权处分人承担。

　　(2)房屋租赁的标的物是房屋，且为特定物 作为不动产的房屋，不同于其他财产，它是特定物，不是种类物。出租人只能向承租人提供租赁合同中约定的房屋，而不能是其他的房屋。当租赁合同终止后，承租人也应当将原房屋交还给出租人，而不能以其他房屋来代替。这就是房屋租赁与借贷之间的区别所在。

　　(3)房屋租赁是双务、有偿的法律行为在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权利和承担义务。比如：出租人有义务将房屋交付给承租人使用，同时享有向承租人收取租金的权利;承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用，并支付租金。这是房屋租赁与房屋借用的区别之处，房屋借用一般是无偿的。

　　(4)房屋租赁不受出租房屋所有权转移的影响 在房地产租赁期间，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效，房屋新所有权人必须尊重承租人的合法权益。 在房地产经营中，房屋租赁是与房地产买卖并列的两种最常见、最普遍的经济活动。但房屋租赁不同于房地产买卖，它不发生产权的让渡与转移，只是房屋所有权人将一定期限的房屋使用权连同该房屋所占用土地的使用权有偿地让渡给承租人使用。