解禁“二房东” 解读房屋租赁管理新规定新亮点

12月10日，《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称“规定”)正式出台，并将于2008年1月1日起实施。与去年11月出台的《北京市房屋租赁管理办法征求意见》(以下简称《意见》)相比，新规定取消了“月付房租”的条款，强化了政府的职能及责任；对于经纪公司，仍然实行“房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度”。

取消“月付房租” 付款方式

在去年出台的《意见》中规定，房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。这一强制条款在本月新出台的规定中被予以取消。“链家地产”副总经理金育松表示，月付房屋主要是为了避免经纪公司挪用客户租金，但租金安全管理最根本的在于通过经纪公司租赁的、客户交付的房租是否能够与业主收取房租的时间基本同步，如果能够实现客户交付房租与业主收取房租之间不存在时间差，不出现客户房租滞留现象，就可以解决房租的安全问题。

事实上，目前，从市场的角度来说，北京房屋租赁市场整体来说也是出于“供不应求”的状况，按月支付房租的情况已经很少，因此，新规定中取消“月付房租”，对付款方式不做硬性规定，是适应目前市场规律的举措。

房屋出租登记不收费

目前，房屋出租实行登记制度早已实行，但由于一方面居民对出租房屋进行租赁备案的意识较为淡薄，同时也为了避免缴纳税费；另一方面，强制租赁备案政策的实际操作依然存在瓶颈，因此实际的房屋租赁备案比例并不高。而在此次出台的新规定中，第二章第一条就规定“办理房屋出租登记不得收费”。

同时，新规定也加强了不进行房屋登记的处罚力度。去年《意见》的相关处罚只是表示对“未办理房屋租赁登记手续的，责令限期改正”，对于业主的警示作用是有限的；而今年的新规定则明确指出如果不登记，政府就要予以罚款。

放宽转租规定

去年出台的《意见》曾明确规定“不得擅自转租、转让、转借承租房屋”；旨在为了杜绝由“二房东”所引起的安全隐患；而在本月的新规定中，这一条已经改为“转租应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定”。同时，去年的《意见》中曾规定出租房屋“楼房人均使用面积不低于7平方米”、“平房和单位用作集体宿舍以及分割出租房间或床位供人留宿的,人均使用面积不低于4平方米”。但在新规定中，这些面积的限定不再做具体的硬性规定。

“民宅禁商”出现松动

对于出租房屋要求“居住房屋不得用于生产经营,不得擅自改变房屋使用性质”是去年《意见》中最受关注的一项条款，而这也成为“民宅禁商”政策最好的依据。而此次新规定中，只是限制了危险物质和其他违法活动，并没有完全限制出租人或承租人对房屋用途的使用。

对此，“链家地产”市场研发中心认为，新规定中关于“民宅禁商”的表述是与10月1日起实行的《物权法》相关联的，因此去年《意见》中的“民宅禁商”政策显然与之形成了一定的冲突。