北京房租进下行通道 部分区域租赁需求退潮

　　随着市场交易高峰逐渐退去，10月份的房租随着有效需求的减少，房源的增加，继9月份环比小幅下跌后仍在继续下行，明显进入了下行通道，部分租赁热点区域已经出现降温。

　　供应

　　房东由售转租促成房源增加

　　房东李先生最近刚刚将自己位于东四环外的房屋租金下调了200元/月，这套房子原本在挂牌出售，但是一直被买家压价，李先生估计年内难以成交了，于是决定出租，根据中介的建议，报了一个小区的平均价格，但是连续接待了几批看房人，都没有成交，只好降价。

　　据我爱我家等公司一线门店工作人员介绍，受加息等因素的影响，虽然部分“以租养贷”的业主也有提高租金的冲动，但是随着市场有效需求的减少，房源的大量增加，业主为了减少房屋空置带来的损失，更多地采取了降价的手段。

　　据中原地产工作人员介绍，10月份买卖市场成交量下滑，一部分业主将房源转到了租赁市场，由于租赁供应量增加，部分业主开始接受议价。而在此前的租赁成交高峰，业主报价比较坚定。

　　需求

　　部分区域租赁需求退潮

　　随着学生毕业潮、新生入学潮的过去，北京市房屋租赁市场逐步趋于平淡。据鑫尊地产研究部统计，预计全市10月份租赁成交量环比下降约7%。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明，10月上半月住宅租赁交易量同比9月下跌5.38%，全市月租金价格为2805元/月/套，相比9月月租金下降了2.50%。

　　主要成交集中在中高端房源的北京中原数据也显示，9月份的租赁成交热点区域上地、马家堡、石景山等，在10月份成交量都出现了不同程度的下滑。

　　据北京中原的数据显示，10月份以来上地区域租赁市场需求减少，以往一些换房和毕业生工作租房的情况在本月有所减少，而市场中新增租赁需求不太明显，因此租赁成交量出现下浮，下降幅度为6.9%。马家堡10月份租赁市场也出现供大于求的情况，导致市场成交量的下滑，下降幅度为5.7%。市场中客户和业主议价的情况增加，双方心态都有所变化。石景山区受供需调整影响租赁成交量更是大幅下滑了7.4%。

　　不过，并非所有区域的租赁交易量都出现下降，据鑫尊地产统计显示，清河因为一些租客由平房转向租赁集中采暖的楼房，推动了清河区域的租赁成交;黄村区域近期租赁市场依然较热，主要是因为下月地铁将会试运行，部分求租者为避免地铁通车后，租金出现较大幅度的上涨，因此出现了较为集中的租赁行为。

　　预计

　　租金下行的格局已经形成

　　据我爱我家市场研究中心表示，随着租赁高峰的退去，有效需求逐步减少，租赁市场上较为集中的租赁大潮已经过去。目前租赁市场的客户主要有两大类：第一类，外地来京务工的散客，他们的租房需求大多为价低的普通民宅;第二类，来京参加研究生、托福、GRE等考试的各地考生，他们的租房需求大多集中于中关村高校周边;此外，市场上也有一部分因受调控影响，暂缓购房计划，由买转租的客户，不过这类客户不多，因为这类客户本来就有居住地。

　　目前北京住宅租赁市场整体供求比为1.27：1，供应总体大于需求，租客挑选、议价的空间也逐步增大，像八九月份那种租客着急找房的心态已经基本消失。

　　据我爱我家预测，虽然亦庄、大兴等个别区域因地铁开通、加息等原因有租金上涨的情况，但是全市租金价格下行的格局已经确定。因此年底前基本无租金上涨可能。