刍议房屋承租人优先购买权的行使条件

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。房屋承租人行使优先购买权，需具备以下条件：

　　（一）前提条件：出租人出卖租赁房屋

　　我国合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由此可见，承租人行使优先购买权的前提条件是出租人出卖该租赁房屋。在此对“出卖”应理解为出租人已决定出卖租赁房屋，并有明确的出卖条件（包括价格、付款方式等）。

　　在日常生活中带有赠与性质的出卖不宜作为承租人行使优先购买权的条件，因为此时的出卖更多的是考虑到出让人与受让人之间的特别人身信赖关系，故于此情形承租人不得主张行使优先购买权。此外，如果出租人只想将房屋出卖给其家庭成员或其近亲属的，承租人亦不得行使优先购买权，因为家庭成员及近亲属之间的房屋买卖具有浓厚的人身色彩，甚至带有一定的民间传统（如祖上留下的宅院）。

　　关于出租人向承租人履行通知义务的方式和内容，我国合同法第二百三十条无明文规定，但是为恪守保护承租人的立法目的，在解释上应理解为：出租人应采取专门的、个别的和书面通知的方式进行，不宜使用发表说明或者张贴公告等告知方式。至于通知的内容，应当包括出租人与第三人达成的具体交易条件，以便承租人决定是否行使优先购买权。关于上述问题，我国台湾地区民法和德国民法均有明确规定，台湾《耕地三七五减租条例》第15条规定，“耕地出卖或出典时，承租人有优先承受之权。出租人应将卖典条件以书面通知承租人。承租人在十五日内未以书面表示承受者，视为放弃。”

（二）实质条件：承租人“同等条件”购买

　　承租人只有在“同等条件”下才能行使优先购买权。这里的“同等条件”应指承租人购买该租赁房屋的条件与出租人决定的出卖条件或其与第三人经磋商达成的出卖条件相同。但在司法实践中应如何具体判断“同等条件”，我国法律对此并无明文规定。

　　关于行使优先购买权应具备的“同等条件”，当前，我国司法实务界有两种观点：一是绝对同等说，即认为优先购买权人的买受条件与第三人的买受条件完全相同。二是相对同等说，即认为优先购买权人的买受条件与第三人的买受条件大致相等，便视为“同等条件”。在学界则更多主张折中说，绝对同等说在适用时过于严格，尤其遇到买受人提供特别条件时，承租人虽不能做到，但承租人可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的欠缺，不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。相对同等说在适用时伸缩性过大，也不便于操作。

　　笔者赞成折中说，即在司法实践中对优先购买权纠纷中的“同等条件”界定既不能过严，也不能过宽。过严亦即要求绝对等同，这既不现实也不利于优先购买权的行使，且妨碍优先购买权制度功能的发挥。过宽亦即要求大致相当，则在实际生活中易发生纠纷，并人为地扩大了法官的自由裁量权。参照国外立法例，笔者认为，对优先购买权纠纷中的“同等条件”的内容宜作如下界定：第一，一般情况下，价款、支付方式和期限应相同；第二，存在以下特殊情况视为具备同等条件：（1）当出租人与第三人所订立的房屋买卖合同中有承租人不能履行的从给付义务时，若承租人可用价金替代该从给付的，视为同等条件。但无此从给付，出租人与第三人的买卖合同亦能成立的，对此从给付的约定承租人可不予考虑，仍视为已具备同等条件。（2）当出租人欲转让给第三人的标的物大于承租人行使优先购买权的标的物时，如果出租人欲转让标的物是可分物，则一般情况下承租人仅能以其租赁部分与出租人订立房屋买卖合同；如果欲转让的标的物为不可分物，并且对该不可分物分割出售，会使承租人在购买其租赁部分明显不能充分发挥房屋效用的，则承租人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物的全部而与承租人订立买卖合同。（3）出租人与第三人订立的房屋买卖合同中，约定了第三人可延期付款，由于涉及付款人的信用问题，因而允许第三人延期付款的条件承租人无法具备。但是，如果承租人就延期付款提供了相应的担保，足以保障出租人债权时，应认为承租人可以延期付款，并具备了与第三人相同的条件。

　　（三）形式条件：承租人作出明确意思表示

　　承租人行使优先购买权应以一定的方式进行，否则，出租人无法知道承租人是否行使优先购买权，我国法律对此问题没有明确规定。《德国民法典》第505条第(1)项规定，“行使先买权应以意思表示向先卖义务人为之。此项意思表示无需遵守对买卖合同规定的形式。”笔者认为，在我国今后制定《民法典》时，应该规定承租人行使优先购买权时须以书面形式作出明确意思表示。这样不仅有利于减少纠纷，而且即使在发生纠纷时也能收集到有力的证据。

　　房屋承租人优先购买权是一项形成权，故承租人行使优先购买权时一经作出意思表示，即产生效力，而且其意思表示不得附条件和期限，行使之后不得撤回，更不能撤销。当然，在具备行使优先购买权的条件时，承租人也可以放弃行使。

　　另外，当房屋出租人履行了通知义务后又变更出卖条件时，负有重新通知的义务，由承租人再次作出是否优先购买的明确意思表示。

　　（作者单位：内蒙古自治区高级人民法院）