房屋承租人优先购买权的行使和限制

作者：柳殿奎 门敬录 发布时间：2008-12-09 08:09:43

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　　国有单位甲有一临街门面房，原租赁给乙、丙、丁（甲的下属）三户；2006年因乙、丙拖欠租金，甲又将该门面房全部租给丁个人，由丁个人负责收取房租，统一上交。后丁经甲同意又与乙、丙分别订立了租房合同。2007年5月，甲将该房屋拍卖给了戊。乙、丙得知后向法院起诉，要求确认甲与戊之间的买卖合同无效，乙、丙有优先购买权。甲则辩称，与乙、丙无租赁合同关系，乙、丙不存在优先权，且已将卖房信息预先告知了乙、丙。戊则称房屋是拍卖取得，完全有效。

　　房屋优先购买权的主体范围：次承租人问题

　　房屋承租人的优先购买权，是合同法上一项重要的制度，其不仅仅关系到对不动产的合理有效利用，而且涉及多方当事人利益的平衡和调整。但是现行立法规定却过于粗疏，在审判中如果简单处理，很容易使各方利益失衡，形成连锁纠纷。

　　合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称民法通则解释）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　相比合同法的规定，民法通则解释较具有可操作性。但与实际发生的情形相比，上述规定远远无法规范现实中各种相关纠纷，如前述案中次承租人优先购买权行使问题，需要进一步细化和完善。

　　一般情况下，承租人作为优先购买权的主体并无争议。但是现实中多发生的是承租人又将房屋转租给次承租人，次承租人作为房屋的实际使用者，常常对房屋进行装修，或通过经营积累了一定的地理商业优势等无形资产。此情况下，次承租人是真正的承租人，保护次承租人的优先权符合立法者的本意，次承租人应当具有优先购买权。而次承租人取得优先购买权的前提是：1.所有权人同意转租的；2.所有权人默示同意转租的（即所有权人明知转租而不表示反对的，如果其反对可以立即通知解除租赁合同，则转租合同自然对其无效）。

　　上述案例中，乙、丙作为次承租人，应当具有优先购买权，理由是：1.合同虽然具有相对性，但是法律规定了经过出租人同意可以转租，即转租不损害出租人的利益，且经过其同意视为对其有约束力，其在出卖房屋时应当通知次承租人。2.从有利民生、保护弱者角度讲，出租人、承租人、次承租人之间，次承租人处于弱势地位，即次承租人更需要该房屋。出租人及承租人既然将房屋出租和转租，其对房屋的需要仅限于以其为赢利工具。3.从有利于生活、生产，有利于物尽其用的角度讲，次承租人可能对房屋进行了装修，也可能经过经营形成了一定的商业无形资产，如果不予保护会造成损失。4.承租人将租赁物又出租给次承租人，不能视为仅转让了合同部分权利，而应视为全部权利，包括优先购买权的一并转让。故应当赋予次承租人优先购买权。

另外，需要说明的是，如果房屋存在多个次承租人的，应当把优先权赋予最终实际使用房屋的次承租人。

房屋优先购买权的性质

　　优先购买权是承租人的一项权利，但是该权利的行使受诸多因素的限制，要对其进行有效的保护，并同时照顾到房屋所有人、第三人之间利益的平衡，就应当明确该权利的性质。目前较为常见的观点有：（1）认为优先购买权是“形成权”，即承租人可以单方意思表示使合同归于消灭。（2）认为优先购买权是“物权”，即认为其是法定权利且可直接对抗第三人。（3）认为优先购买权只是优先缔约之请求权。

　　笔者同意该第三种观点：（1）形成权是以单方意思表示便可以引起法律关系改变，而优先购买权的行使前提是出租人同意出卖房屋，这并不以承租人的意志为转移。（2）优先购买权是基于租赁合同产生的，租赁权尚不是物权优先购买权，亦不应界定为物权。可以直接对抗第三人的权利不一定都是物权，物权必须是法定的；内容法定，种类也是法定的才叫物权；优先购买权尚不是法定的物权种类。（3）优先购买权内容只能是两项，其一是优先，其二是购买。优先是购买的定语，本质上是购买，是一种合同行为，须由双方当事人的合意（即出卖人作出出卖的意思表示和购买人作出购买的意思表示）。而要保障承租人的优先权就必须强制出租人履行通知的义务。只要出卖人谨慎地履行了通知义务；租赁人也就完全有机会依据自己的条件实现优先购买的权利。而即便是承租人无优先购买的条件，在物权变动前出租人亦应善意的通知承租人，以便承租人尽可能做好相应的准备以减少损失。

　　综上所述，优先购买权既然是优先缔约之请求权，则对于出租人拍卖房屋时，应当通知承租人参加拍卖，但是不能适用同等条件优先购买，而是价高者优先购买。而认为出租房屋不得拍卖则对房屋所有人的所有权限制过重，对优先购买权扩张过多，显然是不公平的。如果出租人未尽通知义务，承租人除有权请求买卖合同无效外，如因种种原因不被法院支持的，还可以继续租赁（即买卖不破租赁）及提出无法购得房屋的损害赔偿之请求，以促使租赁合同双方善意履行合同。

房屋优先购买权的行使与限制

　　1.出租方的通知义务与承租人优先购买权的行使

　　出租方的通知义务是承租人行使优先购买权的基础。出租方出卖租赁房屋的应提前三个月通知承租方。照合同法规定应在合理期限内通知承租方，但未说明合理的期限是多少天。出租方的通知义务是法定的义务，但是在下余租期不足三个月时，提前通知的天数应是下余租期数而不应强求为三个月，因为合同到期，承租人便无优先购买权（出租人若不出于善意，就干脆不通知承租人，待合同到期后再出售）。通知的内容一般应为以何种价格出卖房屋以及交款方式。在承租人承诺前一般不得变更房价。

出租方必须谨慎履行通知义务，否则有可能导致其房屋处分行为无效。

承租人接到出租人通知后，一般应在合理期限内表示购买或者不购买。如愿购买即按照要求交付房款，或与房主进一步协商并订立合同。

承租人若在租赁期内未接到通知而房主出卖了租赁房屋，承租人有权提出优先购买的诉讼，请求确认房屋买卖合同为无效，并以相同的条件优先购买该房屋。

2.优先购买权行使的限制

虽然优先购买权利的行使可以针对购买房屋的不特定第三人，但优先购买权并非是一种物权，也不是形成权，它的行使必然受到一些阻却因素的限制，使承租人无法实现或不能完全实现优先购买权：（1）农村集体土地的住宅出租给本集体外的承租人，承租人不享有优先本集体组织成员的优先购买权，即出租方将该房卖给本集体成员时无须通知承租人优先购买。（2）单位集资的小产权房在本单位内转让的，无须通知承租人优先购买。（3）共有房屋在共有人之间转卖的无须通知承租人优先购买。（4）欲拍卖的房屋，无法适用优先购买权的规定，但是应提前通知承租人有权参加竞买。这是因为拍卖的规则是价高者得之，公平竞争；而优先购买权的行使则是等价先得之，显然无法同步。但有部分观点则认为，租赁房屋不得进行拍卖，这种观点值得进一步商榷。（5）国有房屋的处分，一般需进行拍卖，无法完全适用优先购买权的规定，理由同上。

在前述案例中，因甲系国有单位，其固定资产的处分应经拍卖程序，故无法完全适用优先购买权。

承租人主张出租人与第三人买卖合同无效的善后处理

1.买卖双方本是一种民事行为，以双方合意为基础，但是由于优先购买的规定，买卖合同可能出乎第三人意外被宣布无效，显然这对第三人是不公平的。合同无效后第三人所受到的损失应当可以向出卖人追偿。

2.当法院依承租人的请求宣告合同无效后，因为某种原因（如市场价格因素）出租方不愿再出卖房屋，或者承租方不愿购买该房屋，或出租方、承租方均不愿再买卖该房屋，这时法院是否有权强制一方或双方完成交易行为呢？笔者认为，法院不宜强制双方交易，仍应以双方合意为基础。法院过多的干预必然损害一方的利益，在没有明确依据的情况下，法院不宜干预双方交易行为。法院依法宣告前一个购房合同无效，并不必然导致后一个合同生效，后一合同的生效仍然以双方的合意为基础。宣布前一合同无效是对出租人不通知承租人的惩戒，但是强制双方成交则缺乏合同依据和法律依据。

3.第三人已经善意取得该房产的，不宜宣告买卖无效。善意第三人已经依法办理了房产过户手续，按照物权法第一百零六条的规定，财产所有权已经转移，即便买卖合同无效，也不影响第三人对房屋的善意取得，这时承租人不可能取得该房屋，只能向出租人请求赔偿。

（作者单位：河南省桐柏县人民法院）